聊聊公攤面積那些事兒 如何實現商鋪價值最大化? - 房天下賣房知識
公攤面積和商鋪價值如何平衡?
購房者們都知道買房子並非是一分錢一分地，其中還包括我們買房的公攤面積，買房的公攤面積可謂是價值不菲，是因為這部分面積雖然是計入在你的購房款內，但它並不會成為你的使用空間。那麼公攤面積應該怎麼計算?多大才算合理呢?
在歐美及國內的大都市，大部分高檔商場的公攤係數都較高，而國內商業項目公攤面積最大的在65%左右，最小的在40%左右，合理的公攤係數應該在50%左右。
大型商場因為配備了高標準的消防系統、寬敞的人行通道以及大面積的休閒場所，公攤係數較高，但因為有了這些必需配套，客流才能源源不斷，商場方能夠始終保持最好的經營效益。
此外，公攤係數的高低一般與購物環境的優劣呈正相關，這對商鋪經營盈利多少至關重要。對比以下兩圖，顯然後者的環境，更容易營造良好商業氛圍，吸引顧客消費。
在我國，國家規定商場內商鋪的公攤不超過60%，由此可見，商場公攤在50%左右是一個合理水平。公攤率的合理與否，不僅僅關係到投資者的投資成本問題，更是直接關係到商場對人流的承載力，會直接作用在投資者投資收益之上。
公攤率是商鋪價值最大化的必要條件
商鋪的公攤率對消費人羣的容量和人流量有直接影響。商場的空間是有限的，公攤越小，可容納消費者的空間就越少，從而影響商場的經營效果。因此越是高檔的商場，其公共空間就會越多。
如果片面地追求低公攤面積，表面上看起來商鋪面積大了，但廣大商家賴以生存的客户卻減少了。顧客會因為過於擁擠而不願停留，或是走馬觀花，購買慾不高，這樣即使商鋪使用面積再大也無濟於事。
商場設計公共空間，主要考慮客流通達與滯留，公攤面積就是用來營造舒適的購物環境，滿足購物者的消費偏好。有的商場還會設計寬敞的休息區、中央花園等，這些公共空間的設計都是為了使購物環境更加舒適。舒適的購物環境會極大地刺激購物者的消費衝動，而嘈雜擁擠的購物環境只會使人望而卻步。
其次，商鋪公共空間大小決定了消費人羣的容量和人流量。商場的空間是有限的，公攤面積小，可容納消費者的公共空間自然減少，人流量就會受到限制，從而直接影響商場的經營效果。
沒有合理的價值尺度，盲目追求小公攤商鋪，投資者就有可能買到垃圾股，最終影響自己的投資收益。很多大型商業地產的投資者對此都深有感觸，投資商鋪最終考慮的是商場的商業氣氛、經營效益，不能只簡單地計較公攤面積、使用面積等因素。
商場舉辦大型節慶活動，可以為商鋪客觀上帶來不少客流，但是有些公共面積的狹小的商場就只能望而卻步了。
綜上，投資者不難發現，合理的公攤也是商場持續經營的必要保障。盲目地追求低公攤，造成商場檔次低下，使得消費者不能形成有效的購買動力，最後會造成商場沒有人氣。一個沒有人氣的商場，就算公攤再低，也會給投資者造成無法彌補的損失。
更為重要的是，公攤率的高低並不能完全決定商鋪的價值，商鋪的價值最終還是取決於商場所處的地理位置，其是否佔據核心商圈，有無主力店，在這些條件都滿足的基礎上才能談到公攤對商鋪價值的影響
就目前的商業發展水平而言，已經初步發展出了現代購物中心，其在滿足諸如位置、商圈、等核心價值因素的同時，公攤率也應向一線城市看齊，以保證消費者的購物享受。
錯誤地判斷商業發展階段，盲目地迎合普通的中小投資者，滿足其對於低公攤的要求，致使商場投入運營之後不能解決消費者對購物環境的要求，最後損害的還是投資者自身的根本利益。
公攤率高不會致使投資者投資成本高
合理的公攤率是保障商鋪價值的必要條件，也是商鋪未來能夠合理盈利、得以保證投資者經營性收益的保證。但有相當一部分投資者認為，公攤率達到50%左右，其所投資的商鋪單價也提高到原來的兩倍，其實這是一種錯誤的認知。
事實上投資者所購買的房地產產品都包含公攤，而其為公攤面積支付的投資，也是擁有產權的。任何房地產產品，都不會額外地給投資者增加不必要的面積，致使投資者成本高。
對於商鋪而言，投資者投資的是建築面積，其產權證上也會明確地標明建築面積為多少。未來投資者無論是出租還是出售，計算基數都是建築面積而不是使用面積。也就是説，投資者所購買的商鋪並未因為公攤而使其根本利益受損。
合理的公攤只是為了保證商場能夠擁有宜人的購物環境，能夠滿足消費者日益提高的購物享受，並未讓投資者為此支付額外的成本。
對於購房者來説，一般是希望儘量減少公攤面積，以增加實際使用面積，使得住房的可利用程度得到提高。而對於開發商來説，卻希望公攤面積越大越好，這樣自己開發的靈活度。購房者與開發商之間，因為公攤面積而產生糾紛的情形並不少見。可能在很長一段時間裏，公攤面積都不會從我們的視線中消失，因此 我們有必要認清這一事物的方方面面，以便能做到明白買房。