精裝房驗收標準亟待出臺,缺少標準是原因

專家 ：缺乏驗收標準和有效監管

湖南省室內裝飾協會會長姚保林告訴記者，精裝修是近幾年才興起的，在2011年發展較快。以長沙地區為例，目前精裝修房佔商品房市場的一兩成左右。

據瞭解，早在1999年，國務院就頒佈了《關於推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見》的通知，提及積極推廣裝修一次到位或選單式裝修模式。2002年建設部頒佈《商品住宅裝修一次到位實施細則》，要求在全國範圍內推廣精裝修，逐步取消毛坯房。2009年，湖南省住房和城鄉建設廳會議上首次提出，要加快制定推進住宅產業化的政策，逐步以全裝修成品房取代毛坯房。姚保林預測，精裝修是未來的發展趨勢。

在姚保林看來，目前精裝修主要存在兩大貓膩：一是價格太玄了;二是裝修質量不敢恭維。

他說，目前精裝修房的裝修費用動輒就是1500元/平方米甚至更高，實際上給裝修公司做的話，800元至1000元/平方米的裝修在長沙已算不錯。而開發商統一採購裝修材料，成本更低，裝修費用也應該更低才對。因此姚保林認為，精裝修的對外報價和實際成本相比“差價太大，有貓膩”。

房產業內人士歐鴻(化名)曾在某房產企業工作，對精裝修這一現象比較瞭解。他告訴記者，各個樓盤的裝修對外報價和實際成本都不同，所以差價有多大沒有定數。但歐鴻舉例說，長沙開福區某樓盤的裝修報價是800元至1000元/平方米，“自己裝修大概只需五六百元/平方米”。

某房產代理公司對長沙多家精裝修樓盤調查發現，長沙精裝修報價主要集中在800元至1600元/平方米，實際成本為600元至1000元/平方米。

對外報價和實際成本為何差別這麼大?姚保林認為，這與精裝修房沒有定價標準，也沒有相關法規檔案約束有關，價格完全由開發商“自己喊”。

姚保林還指出，精裝修房的裝修質量也存在貓膩。在湖南省室內裝飾協會接到的關於精裝修房的投訴中，大部分問題均為裝修質量不合格。

歐鴻說，正常情況下，精裝修房的裝修質量與樣板房差別應該不大。之所以業主發現房子與樣板房相比“大變臉”，是因為開發商偷工減料或以次充好所致。

記者在孟先生與運營商簽訂的《裝修工程委託協議》中看到，其中約定了“精裝修標準”，但在裝置材料一欄都有“或同檔次產品”字樣，如天花飾面的裝置材料是“立邦塗料(或同檔次產品)”。

姚保林告訴記者，“或同檔次產品”這幾個字就有貓膩。

一方面，怎麼去界定“同檔次產品”?木門變成塑鋼門，不鏽鋼變成塑料，是不是同檔次?開發商說是，業主說不是的話怎麼辦?另一方面，即使同一品牌的產品也分為高、中、低多檔次不同型號，價格相差巨大。也許樣板房用的是高檔品，現房卻用低檔。

姚保林告訴記者，目前精裝修並沒有國家標準，也沒有職能部門對此進行監管。這樣導致兩個後果：業主維權難度大;精裝修成為房企獲取暴利的手段。

歐鴻坦言，一些房產企業確實把精裝修作為二次利潤的所在：賣房賺第一輪利潤，精裝修賺第二輪利潤，“虧本的買賣沒人做”。而一些開發商做精裝修的主要目的還是銷售：即通過提供精裝修變相降價促銷。

在精裝房漸成趨勢的當下，怎樣才能交出令買房人滿意的精裝答卷?北京某開發商給出瞭如下答案，“買房人在精裝收房時若驗收不合格，則精裝施工方提供解決方案，直到買房人滿意收房為止，開發商對精裝承建商的支付兌現建立在買房人滿意的基礎上，買房人驗收合格一戶，開發商給精裝承建商一戶的費用。”這個答案看似是對買房人的“力挺到底”，但有業內人士指出，開發商實際上是將矛盾轉嫁給了精裝承建商和買房人，買房人由於對裝修的不瞭解等原因，驗收時也根本無法查出那些“精裝”外衣包裹下的問題，而驗收合格後，倘若再出現問題，售後服務也可能面臨“訴求無門”。

因此，精裝房的問題不是某個開發商的一條對策可以解決的，據瞭解，商品房市場上，毛坯房交房是有國家強制標準的，如《住宅工程初裝飾竣工驗收辦法》。而目前精裝房在交房時卻沒有國家強制執行的驗收辦法，業內人士指出，這就使得開發商在給“精裝修”明碼標價時添加了很多的不確定因素。無論是“2500元/平方米”還是“5000元/平方米”的精裝標準，在沒有統一驗收規範的保證下都成了模糊概念，也使得業內公認，在5000元/平方米的精裝標準口號下，實際花費有2000元/平方米就不錯了。同時，也正是由於缺乏統一的監管和驗收標準，使得業主在收房時對精裝的質量和效果產生了較大的心理落差，進而導致糾紛頻繁。

對此，參與亦莊某專案精裝工程的裝飾公司負責人就表示，行業急需儘快制定相關標準，規範房地產精裝市場的價格體系、裝修標準、責任認定和售後服務等一系列問題，並制定相關的賠償方案。

另外，毛大慶也特別指出，目前房地產下游產業的成熟度與電子行業下游產業相比還相去甚遠。開發商除了從成本角度出發選擇出最優的材料商、品牌、產品和工藝外，還得嚴防死守這些產品和工藝的質量問題，因為裝修涉及的層面太多太複雜，即便是所有的材料都用安全環保的，疊加起來也有可能會出現環保超標。同時，不成熟的施工工藝還可能帶來裝修安全等問題，因此，房地產商在呼籲其下游產業鏈儘快成熟起來之餘，還應該從自身出發，更加精細化地管理精裝修系統的各個環節，並控制好產品供應鏈，最大程度降低精裝房或可能出現的問題的風險。