農村房屋買賣合同
- 目錄
- 1、農村房屋買賣合同樣本
- 2、農村房屋買賣合同範本
- 3、農村房屋買賣合同糾紛裁判規則
- 4、農村房屋買賣合同是什麼
1農村房屋買賣合同樣本
甲方(賣方) ，男， 縣 鎮 村 莊村民，身份證號：，女， 縣 鎮 村 莊村民，身份證號：
乙方(買方) ，男， 縣 鎮 村 莊村民，身份證號：
根據國家《合同法》等法律的相關規定，甲、乙雙方經協商一致簽訂本合同，以資共同信守執行。
第一條：合同標的即房屋狀況
1、該交易房屋坐落 縣 鎮 村 莊(或 路 旁)
2、該房屋為(如兩層磚混結構樓房)， 南北長 米，東西長 米，共 層。房屋佔地面積約為 平方米，院子佔地面積約為 平方米。左緊鄰 的房屋，右緊鄰 房屋。
3、該房屋為(如宅基地自建房或村鎮開發自建房，宅基地審批檔案編號： )
第二條：合同房屋交易價款：人民幣 萬元整
大寫：
第三條：付款時間及方式
1、 在 年 月 日 付人民幣 萬元。
2、 在房屋產權證。土地使用證過戶手續辦理完畢之日付款 人民幣 萬元。
3、 在交付房屋之日，付清尾款人民幣 萬元。
每次付款，甲方收到後因出具收據。
第四條：甲方的權利和義務
1、甲方應保證該房屋在合同簽訂前確實專屬自己所有，出具村級以上單位對甲方專有該房屋的證明並交付給乙方。
2、甲方有權按照合同約定收取乙方交付的全部房屋交易價款並有義務開具收據交付給乙方。
3、甲方應保證不存在任意第三人對該交易房屋主張任何未被告知的權利情況。
4、甲方應保證該房屋不屬於違章建築、不屬於已被或已確定將被列入新規劃而拆除或徵用的範圍。
5、甲方應告知乙方有關該房屋的質量狀況。
6、甲方應將該房屋的宅基地審批檔案等相關手續交付給乙方。
7、該合同簽訂後甲方應將該房屋全部交付給乙方，且甲方不得以自己的行為致使該合同無效。
第五條：乙方的權利和義務
1、乙方應按照合同約定給付甲方該交易房屋價款並向甲方索要收據。
2、乙方購買該房屋後，若根據有關規定可以辦理相關權屬登記的，甲方有義務給予協助。
第六條：特別約定
1. 因乙方所購房屋為農村集體土地上建築，改房屋買賣過程中所發生的交易或過戶需要本村村民委員會同意或有關部門審批的手續問題，甲方應當積極全力配合乙方一起解決妥善。若因此引發相應糾紛的，由甲方負責處理。
2. 若今後房屋重建，甲方應承認乙方的住房面積。如國家徵地，土地賠償及住房面積賠償均歸乙方所有，甲方負責積極配合。
第七條：違約責任
1、任何一方違反合同約定，對方可要求違約方在一定期限內改正，違約方應當改正。
2、甲方違反第四條的有關約定導致乙方在合同簽訂後無法對該房屋行使所有權的，乙方可要求解除合同並同時要求甲方全額退還房屋價款及其相對應的銀行定期存款利息和全部房屋價款的20%的違約金。
第七條：本合同發生爭議時雙方應先進行協商，無法協商或協商不一致的可以通過有關法律途徑解決。
甲方： 乙方：
地址： 地址：
現住址： 現住址：
聯絡電話： 聯絡電話：
簽約時間： 簽約時間：
2農村房屋買賣合同範本
出讓方(以下簡稱甲方)：
買受方(以下簡稱乙方)：
甲、乙雙方經過平等協商，自願就房屋買賣事項一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。
第一條 甲方自願將自有坐落在屋(包括使用權(土地使用權書證號為房)及相應的土地)有償轉讓給乙方。
第二條 甲方出售給乙方的房屋及土地使用權範圍東至、南至、西至、北至(附該土地土地使用權屬證件影印件一張)。
第三條 雙方協議商定房屋及土地使用權轉讓價款共計****元整，乙方已於**年**月**日支付***元定金，雙方同意於本協議簽訂之日乙方再支付給甲方購房款***元。剩餘所欠甲方的購房款***元，協議簽訂後乙方同意於**年月日前支付給甲方***元，於2013年年日前支付給甲方***元。甲方收到款項後應當出具收據。
第四條 乙方如未按照約定時間支付所欠的相應款項，甲方有權解除合同，對乙方已交款項可不予退還。
第五條 甲方應自本契約簽訂之日起天內將上述房屋交付給乙方，並保證所交付的房屋的主體結構和原有的基本裝飾(門窗、水電等)完好無損，不得故意毀壞，否則應當負責恢復原狀，並賠償損失。房屋交付後，該房屋的管理權和使用權，以及對外出租和收益均歸乙方所有，
第六條 甲方保證所提供的土地使用權相關權屬證件(原始證件)真實合法，並保證其出賣給乙方的房屋產權及土地使用權權屬清楚，絕無他項權利設定或其他債權債務和四鄰糾份，沒有抵押貸款或擔保的情形，如出現上述情形或第三人對該房屋主張權利，影響乙方權利的行使，由甲方負責處理解決，並同意按照乙方所交房款的雙倍價格賠償乙方的損失。甲方所提供的土地使用權證書如系偽造，乙方未得到賠償的情況下仍可按照協議合法佔有該房屋，甲方不得提出異議。因證書真偽出現糾紛由甲方承擔相應的民事和刑事責任。
第七條 協議簽訂後，在乙方沒有交納完全部購房款期間，甲方所提供的土地使用權證書(原件)由見證人保管，在此期間，甲乙雙方均不得要求保管人交出該證件。乙方在交付完全部購房款後，在得到甲方確認後，由保管人將該證件交付給乙方。
第八條 乙方在交付完全部購房款後，如需辦理相應權屬證件的過戶手續時，需要甲方出面配合的，不論何時，甲方應予協助。因土地使用權、房屋過戶所需一切費用由乙方承擔。如因甲方的延誤，影響土地、房屋產權過戶登記，因此而遭致的損失由甲方負責賠償。
第九條 甲方在協議簽訂後，在所提供的土地使用權證書由見證人保管期間，其不得以土地使用權丟失等理由重新辦理證件或者在合同履行期間出現單方要求增加房屋出售價格或一房多賣的情形，如出現上述情形，妨礙乙方權利的行使，甲方同意按照乙方所交房款的雙倍價格賠償乙方的損失，在乙方未得到實際賠償的情況下，乙方可繼續合法佔有使用該房屋，甲方不得提出異議。
第十條 未盡事宜雙方可另行協商達成協議副本，本合同的附件與本契約具有同等效力。
第十一條 本合同經雙方當事人簽字或捺印後即具有法律效力。
第十二條 本合同1式3份;甲乙方各執1份，見證人處留存一份。
甲方：乙方：
見證人：
年月日年月日
3農村房屋買賣合同糾紛裁判規則
1.集體經濟組織成員資格的判斷標準
根據北京高院的司法指導意見，買受人是否屬於房屋所在地集體經濟組織成員成為合同效力認定的關鍵。集體經濟組織成員資格的判斷標準是解開上述問題的“鑰匙”。結合北京地區法院近兩年的裁判案例來看，北京地區法院一般都以起訴前買受人是否具有房屋所在地的農業戶口為判斷標準，通常會參考房屋所在地村委會對於買受人是否屬於或曾屬於該村集體經濟組織成員方面的意見。具體說來，對於農業戶口的買受人，購房後至一審辯論終結前，已將戶籍遷入房屋所在地村委會的，則認定其為該村集體經濟組織成員。反之，對於非農業戶口的買受人，即使其戶口已遷入房屋所在地的村委會，在該村參加選舉等，也不應認定其為該村集體經濟組織成員。
另外需要注意的是，在判斷買受人是否具備集體經濟組織成員資格時，北京地區法院一般以購房家庭為參照系，只要購房家庭成員之一為房屋所在地集體經濟組織成員的，農村房屋買賣合同通常會被認定為有效合同。
2.出賣人不再具備集體經濟組織成員資格是否影響合同效力
出賣人主張農村房屋買賣合同無效，是否應當滿足出賣人仍是房屋所在地集體經濟組織成員的條件?換言之，出賣人簽訂合同時為城鎮居民，或起訴前已成為城鎮居民，或起訴前已成為其他集體經濟組織成員的，是否會影響農村房屋買賣合同的效力認定?
從北京地區法院的裁判案例來看，多數法院認為，合同無效為自始無效，出賣人轉為非房屋所在地集體經濟組織成員的事實不能導致農村房屋買賣合同轉變為有效，即使出賣人起訴時已經不是房屋所在地集體經濟組織成員的，其仍然有權起訴主張農村房屋買賣合同無效。若起訴時的房屋買受人不是房屋所在地集體經濟組織成員，法院則會支援出賣人的訴求，進而裁判認定合同無效。但是，有極少數法院裁判認為，出賣人起訴時不是房屋所在地集體經濟組織成員的，即便買受人不是房屋所在地集體經濟組織成員的，農村房屋買賣合同為有效合同。
3.連環交易中農村房屋買賣合同效力
出賣人將農村房屋轉讓給第一手買受人，第一手買受人又將房屋轉讓給第二手買受人，甚至接連轉讓給其他買受人，由此發生連環交易，出賣人起訴主張農村房屋買賣合同無效時，如何認定農村房屋買賣合同的效力?
從北京地區法院的裁判案例來看，多數法院認為，若第一手買受人不是房屋所在地集體經濟組織成員，且起訴時的房屋買受人也不是房屋所在地集體經濟組織成員，因宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份相聯絡，轉讓房屋後導致宅基地使用權的非法流轉，損害了集體經濟組織的權益，農村房屋買賣合同應當認定為無效合同。反之，第一手買受人不是房屋所在地集體經濟組織成員，但起訴時的房屋買受人是房屋所在地集體經濟組織成員，因宅基地使用權並未轉移給集體經濟組織以外的成員，農村房屋買賣合同應當認定為有效合同。換言之，只要最終一手買房人為房屋所在地集體經濟組織成員，那麼前面多手的連環買賣合同均有效，無論其對應的受讓人是否為房屋所在地集體經濟組織成員。
4.主張合同無效是否受訴訟時效期間的限制
北京地區法院認為，合同無效系自始無效，單純的時間經過不能改變無效合同的違法性。當事人主張農村房屋買賣合同無效，不受訴訟時效期間的限制。但合同無效後，當事人主張返還財產、損害賠償的請求，應當適用訴訟時效期間的限制。
4農村房屋買賣合同是什麼
1、無處分權的人處分他人房屋而訂立的房屋買賣合同，權利人不予追認的無效，只有財產的所有人和有權處分該財產的人才能處分該財產。
2、房屋過戶登記不是房屋買賣合同的有效要件。理由是：
(1)從登記制度的設定目的來看，登記的作用在於公示，即世人周知該權利的存在。登記是房屋所有權的變動，而非房屋買賣合同。
(2)從登記的法律性質來看，過戶登記是房屋買賣合同效力的內容之一，不可將其與房屋買賣合同的有效要件相混淆。總之，登記是土 地使用權轉移的要件，而非房屋買賣合同的要件，沒有辦理過戶登記的效果是房屋所有權不變更，但是不影響房屋買賣合同的效力。
3、農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同有效。理由是：
(1)合同法將合同無效的標準限制在違反法律、行政法規。而判決認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據是《關於加強土地轉讓嚴禁炒賣土地的通知》，該通知的發文機關是國務院辦公廳，而非國務院，故此檔案不是行政法規，不能作為認定合同無效的依據。
(2)土地管理法規定的土地的使用權不得用於非農建設其立 法本意旨在維持農業用地的數量，保證農民的生存之本和糧食供應，而宅基地本來就是建設用地，其主體變更不會導致農業用地的減少，故將該條適用於宅基地是不 妥的，作為認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據也違反立法本意。