房屋評估
- 目錄
- 1、房屋評估是什麼
- 2、房屋評估收費標準
- 3、房屋評估機構
- 4、房屋評估價內容
1房屋評估是什麼
房屋交易、租賃、抵押、擔保、商品房開發與銷售等環節都離不開對房地產的估價。
房屋是特殊商品，是關係到居住的大事，房屋的好壞質量等在某種程度上說決定著人們的生活質量。所以人們一般不會在意房屋評估會花多少錢，而在意對於要買的房屋能夠定位精準，並且心中有數。
建築物的折舊指建築物因時間經過而造成的損耗。建築物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建築物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊。
土地生熟程度指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。
三通一平指水、電、道路通，土地平整。
七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。
資本化率是用以將純收益資本化(或轉化)為價格的比率。實質上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。
基準地價是在某一城市的一定區域範圍內，根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區段，然後調查評估出的各地價區段在某一時點的平均水平價格。
標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區位、不同用途地價水平的標誌性宗地的價格。
房屋重置價格是假設房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。
底價是指政府、企業或私人出售(尤其是拍賣)房地產時確定的最低價格，亦稱起叫價格(簡稱起價)。
補地價是指在更改政府原出讓土地使用權時規定的用途，或增加容積率，或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，或出讓的土地使用權續期等時需要交給政府的一筆地價。
2房屋評估收費標準
二手房評估價是指採取房產價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的實際成交價格進行專業處理，換算出具體某個樓盤的平均單價。然後結合待評估房屋的實際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特徵因素等等，計算出該房屋相對科學合理的市場參考價。
影響一套房屋市價的因素很多，物業型別、結構、層次、朝向、室內淨高、開間跨度、建造年代、權屬、地段等級、面積、房型、採光、廚衛大小、建築質量、電梯數量和品牌、外立面造型、物業內外部裝修、得房率以及物業所處外部環境、綠化、人文、交通、商業服務設施、基礎設施、居住人氣、小區容積率、區域規劃等，都得加以適當的考慮。
在二手房價格的測算上，要抓住以下三大因素。
一、房屋因素
舊房的套型落後、功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”套型(小廳、小廚、小衛)扣減10%。此外，樓層對價格也產生影響，若1層和5層為基準價，2層和6層為-3%，7層為-5%，3層和4層為+3%，若是樓頂則為-5%;而朝向如無朝南窗則為-5%。
房屋竣工後即進入折舊期。按照理論折舊率，混合一等結構房屋的折舊期限為50年，每年的折舊率為2%。其次，一般舊房的套型落後，使用不便，功能陳舊，在這方面是無法和新建商品房相比的。此外，朝向、樓層等自然狀況，也會對價格產生一些影響。
二、環境因素
環境因素既有自然的也有社會的，既有大環境，也有小環境。在同一地段，舊房的小區環境會遜色於新住宅區，比如小區平面佈局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。再如社會環境，在同一土地級別地區，有的適合經商，有的則適宜居住。還有該地區的居民結構、文化氛圍。配套建設等都會對房屋價格產生較大的影響。無物業管理和非獨立封閉小區分別扣減5%，省、市重點中國小區的為+15%。
三、心理因素
如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不願意買舊房，如果舊房的價格同新房相差不大，買舊房就會有難以逾越的心理障礙，心理因素為-8%。
房地產評估收費標準
在房屋買賣過程中，房產有時候需要進行房地產評估，房地產評估費用是怎樣收取的，這是很多購房者關心的問題。房地產估價採用差額定率累進計費，即按房地產價格總額大小劃分費用率檔次，分檔計算各檔次的收費，各檔收費額累計之和為收費總額。
3房屋評估機構
房地產估價機構資質等級分為一、二、三級。國務院建設行政主管部門負責一級房地產估價機構資質許可。省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門負責二、三級房地產估價機構資質許可，並接受國務院建設行政主管部門的指導和監督。房地產估價機構應當由自然人出資，以有限責任公司或者合夥企業形式設立。
一級資質
1.機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣;
2.從事房地產估價活動連續6年以上，且取得二級房地產估價機構資質3年以上;
3.有限責任公司的註冊資本人民幣200萬元以上，合夥企業的出資額人民幣120萬元以上;
4.有15名以上專職註冊房地產估價師;
5.在申請核定資質等級之日前3年平均每年完成估價標的物建築面積50萬平方米以上或者土地面積25萬平方米以上;
6.法定代表人或者執行合夥人是註冊後從事房地產估價工作3年以上的專職註冊房地產估價師;
7.有限責任公司的股東中有3名以上、合夥企業的合夥人中有2名以上專職註冊房地產估價師，股東或者合夥人中有一半以上是註冊後從事房地產估價工作3年以上的專職註冊房地產估價師;
8.有限責任公司的股份或者合夥企業的出資額中專職註冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低於60%;
9.有固定的經營服務場所;
10.估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度健全;
11.隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規範》的要求;
12.在申請核定資質等級之日前3年內無本辦法第三十二條禁止的行為。
二級資質
1.機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣;
2.取得三級房地產估價機構資質後從事房地產估價活動連續4年以上;
3.有限責任公司的註冊資本人民幣100萬元以上，合夥企業的出資額人民幣60萬元以上;
4.有8名以上專職註冊房地產估價師;
5.在申請核定資質等級之日前3年平均每年完成估價標的物建築面積30萬平方米以上或者土地面積15萬平方米以上;
6.法定代表人或者執行合夥人是註冊後從事房地產估價工作3年以上的專職註冊房地產估價師;
7.有限責任公司的股東中有3名以上、合夥企業的合夥人中有2名以上專職註冊房地產估價師，股東或者合夥人中有一半以上是註冊後從事房地產估價工作3年以上的專職註冊房地產估價師;
8.有限責任公司的股份或者合夥企業的出資額中專職註冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低於60%;
9.有固定的經營服務場所;
10.估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度健全;
11.隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規範》的要求;
12.在申請核定資質等級之日前3年內無本辦法第三十二條禁止的行為。
4房屋評估價內容
建築物的折舊指建築物因時間經過而造成的損耗。建築物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建築物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊。
土地生熟程度指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。
三通一平指水、電、道路通，土地平整。
七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。
資本化率是用以將純收益資本化(或轉化)為價格的比率。實質上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。
基準地價是在某一城市的一定區域範圍內，根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區段，然後調查評估出的各地價區段在某一時點的平均水平價格。
標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區位、不同用途地價水平的標誌性宗地的價格。
房屋重置價格是假設房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。
底價是指政府、企業或私人出售(尤其是拍賣)房地產時確定的最低價格，亦稱起叫價格(簡稱起價)。
補地價是指在更改政府原出讓土地使用權時規定的用途，或增加容積率，或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，或出讓的土地使用權續期等時需要交給政府的一筆地價。