北京二手房交易稅費
- 目錄
- 1、2016北京二手房交易稅費
- 2、北京二手房交易稅費標準
- 3、北京二手房交易稅費計算器
- 4、北京二手房交易流程
12016北京二手房交易稅費
1、對個人購買家庭唯一住房(家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積爲90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅;面積爲90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。
2、納稅人申請享受稅收優惠的，根據納稅人的申請或授權，由購房所在地的房地產主管部門出具納稅人家庭住房情況書面查詢結果，並將查詢結果和相關住房資訊及時傳遞給稅務機關。暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房查詢結果的，納稅人應向稅務機關提交家庭住房實有套數書面誠信保證，誠信保證不實的，屬於虛假納稅申報，按照《中華人民共和國稅收徵收管理法》的有關規定處理，並將不誠信記錄納入個人徵信系統。
按照便民、高效原則，房地產主管部門應按規定及時出具納稅人家庭住房情況書面查詢結果，稅務機關應對納稅人提出的稅收優惠申請限時辦結。
3、具體操作辦法由各省、自治區、直轄市財政、稅務、房地產主管部門共同制定。
2北京二手房交易稅費標準
1、交易印花稅
(1)納稅人：買賣雙方
(2)稅率：0.05%
(3)徵收範圍：所有二手房交易
2、房產證印花稅
每證5元;屬於市局房屋並已取得土地證的，房產證、土地證各5元印花稅共計10元;屬於貸款客戶需支付他項權利證印花5元。
3、契稅
(1)納稅人：買方
(2)稅率：3%
(3)契稅優惠政策：
A、土地、房屋被縣級以上人民政府徵用、佔用後，重新承受土地、房屋權屬的，其成交價格沒有超出土地、房屋補償費、安置補助費的部分，免徵契稅;(比如拆遷戶可免契稅)
B、城鎮職工按規定第一次購買公有住房，免徵契稅;
C、個人購買自用普通商品住房減半徵收契稅;
D、居民上市出售已購公有住房前後一年內新購各類商品房，按新購商品房與出售已購公房成交價的差額計徵契稅;
E、房屋交換價格相等的，免徵契稅;交換價格不相等的，由多交付方繳納款;
F、按《繼承法》規定的法定繼承人繼承房屋權屬，免徵契稅
G、對於夫妻離婚，因財產分割涉及房屋所有權證變更登記，免徵契稅 。
4、營業稅
(1)納稅人：賣方
(2)稅率：5%
5、個人所得稅
(1)納稅人：賣方
(2)稅率：成交價的1%或差額的20%
(3)優惠政策：
A、對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免徵個人所得稅;
B、對出售自有住房並擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關係，全部或部分退還納稅保證金。
6、土地增值稅
(1)納稅人：賣方
(2)稅率：1%或減除法定扣除項目金額後，按四級超率累進稅率徵收
(3)優惠政策：
A、納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除金額20% 免徵;
B、個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報覈准，凡居住滿5年(含)以上，免徵;滿3年(含)未滿5年，減半徵收;未滿3年，按規定計徵;
C、對個人擁有的普通住宅，在轉讓時免徵土地增值稅;
D、對個人之間互換居住住房的，經稅務機關覈准，可以免徵土地增值稅;
E、將房屋產權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的，免徵土地增值稅;
7、土地出讓金
(1)徵收對象：再上市獲得土地使用權的已購公房。
(2)納稅人：
買方(無論是成本價，還是優惠價或標準價，買方都需要按照1560×建築面積×1%繳納土地出讓金);
賣方(所出售的房屋是當初賣方以優惠價或標準價購買的，由賣方另外向原單位按1560×建築面積×6%支付土地出讓金)。
(3)徵收辦法：成本價按1560×建築面積×1%繳納;優惠價或標準價按1560×建築面積×6%繳納。
(4)徵收範圍：已購公房(再上市的已購公房轉手後，性質變爲商品房)。
8、綜合地價款
(1)徵收對象：再上市交易經濟適用房
(2)納稅人：賣方
(3)稅率：成交價的10%
(4)徵收範圍：再上市交易的5年以上(以產權證或完稅證明準)、並以市場價出售的經濟適用房。
3北京二手房交易稅費計算器
1契稅計算公式
首套90平米以下：
契稅=合同價×1%
首套90平米至140平米：
契稅=合同價×1.5%
140平米以上或者兩套：
契稅=合同價×3%
2個人所得稅計算公式
個人住房滿5年且爲唯一住房轉讓免徵個稅。
個稅=(原購買價-現售價)×20%
3營業稅計算公式
滿2年的普通住宅免徵。
滿2年的高檔住宅徵收(大於144㎡)：
營業稅=(合同價-原購房價)×5.6%
不滿2年：
營業稅=合同價×5.6%
4城市維護建設稅計算公式
城市維護建設稅=營業稅×7%
5教育費附加稅計算公式
教育費附加稅=營業稅×3%
6 綜合地價款計算公式
滿5年出售的經濟適用房：
綜合地價款=成交價×10%
7土地增值稅計算公式
對個人擁有的普通住宅，在轉讓時免徵土地增值稅。
土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除係數。按照四級超率累進稅率進行徵收：
土地增值稅
8 房地產交易手續費計算公式
二手房住宅：
房地產交易手續費= 6×建築面積
二手房非住宅：
房地產交易手續費= 8×建築面積
9 印花稅計算公式
對個人銷售或購買住房暫免徵印花稅。
印花稅=房屋成交總額×0.05%
其實對一般交易者來講，只考慮上述前三項，即契稅、營業稅、個人所得稅的計算即可。
4北京二手房交易流程
一、房屋產權是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
二、土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權爲70年商品房的價格來衡量時，就有點不划算。
三、交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因爲我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
四、房屋手續是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。
五、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權範圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律衝突。
六、物管費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
七、市政規劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已瞭解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格等市政規劃情況，才急於出售，作爲買受人在購買時應全面瞭解詳細情況。
八、單位房屋是否侵權
一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均爲劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對於標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
九、中介公司是否違規
有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，爲買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以爲自己佔了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。
十、合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。