買房是件大事，我們需要非常謹慎。如果遇上了需要退房退房款的情況，可以怎麼跟開發商協商呢？有哪些情況下業主可以和開發商退房款？接下來，就爲大家細細道來。
退房款的手續是比較複雜的，具體還要看買房進度如何，不同階段的退房程序也是不一樣的。
1、只繳納訂金
如果購房者已交訂金還沒有簽訂正式的商品房買賣合同，這種的情況下：如果沒有說明所交款項的性質，也沒有任何約定，這種情況購房者都可直接向賣方或其代理人要回所交款項。如果賣方所售項目有《預/銷售許可證》或產權證，購房者與賣方有約定，所交款項爲定金，且如果買賣雙方就《商品房買賣合同》達不成一致意見，終沒有簽訂合同，所交款項予以沒收，定金一律不退。
2、已做預售登記，但房屋還未交付使用
雙方已到房地產主管機關做了預售登記，但房屋還未交付使用，這個階段如果一方想退房首先要與對方協商，看能否達成一致意見，如果雙方達成了一致意見，要以書面形式表示出來，簽訂正式退房協議假如雙方中一方違約，且達不成一致意見，那麼主張解除合同的一方，應當通知對方。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。
3、入住階段
房屋竣工後，購房者已辦理了入住手續，交了政府部門應收的稅費之後，但房產證還沒有辦理下來之前退房。這種情況下往往是由於賣家違約才導致的退房，涉及到的問題就比較複雜了，比如物業、裝修損失、稅費、搬離時間等。如果屬於賣方違約，還需要經有資質的評估機構評估確定裝修損失。而購心者還需要與物業公司簽訂解除合同，賣方所代收的稅費也需要退還。如果不能達成協議，買方可向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。