土地評估
- 目錄
- 1、土地評估是什麼
- 2、土地評估收費標準
- 3、土地評估作用
- 4、土地評估資質等級
1土地評估是什麼
土地估價就是估價人員依據土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據土地的經濟和自然屬性，按地產的質量、等級及其在現實經濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經濟發展、土地利用方式，土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態下某一時點的價格的過程。
概念
1、土地估價必須依據土地估價的理論和方法。
2、土地估價必須依據充足的土地市場交易資料。
3、土地估價必須考慮土地政策的影響。
4、土地估價要充分了解評估對象地塊的各種權利狀況。
5、土地估價所評估出的地價是該地塊某一時點的價格。[
2土地評估收費標準
為促進土地價格評估工作的健康發展，根據《中共中央關於建立社會主義市場經濟體制若干問題的決定》的有關規定，對土地價格評估實行有償服務。現將有關事項通知如下：
一、土地價格評估收費是房地產市場重要的經營性中介服務收費行為，評估機構要按照“自願委託、有償服務”的原則與委託方簽訂合同，開展評估服務工作，收取合理費用。
二、凡具備土地估價資格並經土地、物價部門確認的單位，可接受土地所有者或使用者的委託，對土地價格進行評估，並按本通知的規定收取土地評估費。
三、一般宗地評估採取差額定率累進計費，即按土地價格總額大小劃分費率檔次，分檔計算各檔的收費額，各檔收費額累計之和為收費總額。目前一般宗地評估收費按《宗地地價評估收費標準》(附表一)執行。
四、城鎮基準地價評估收費，由評估機構與委託城鎮參照《基準地價評估收費標準》(附表二)協商確定。
五、為土地使用權抵押而進行的土地價格評估，評估機構按一般宗地評估費標準的50%計收評估費，每宗地評估費不足300元的按300元收取。
清產核資中的土地價格評估，按一般宗地評估費標準的30%計收評估費;每宗地評估費不足300元的按300元收取。
土地價格評估委託單位付費確有困難的，通過雙方協商，評估機構可酌情減收。
六、一般宗地評估收費標準為最高限標準。各地可根據當地實際情況，由省、自治區、直轄市物價部門會同同級土地管理部門制定當地具體執行的收費標準。對經濟特區的收費標準可規定高一些，但最高不得超過上述收費標準的30%。
七、土地價格評估收費單位要認真執行物價部門規定的收費原則和標準，履行合同要求，切實提供質價相稱的服務。
八、各級物價、土地部門要加強土地價格評估收費的監督檢查，對隨意簡化工作程序和內容，達不到應有工作標準以及擅自擴大收費範圍和提高收費標準的，由物價檢查機構按國家有關規定查處。
九、各省、自治區、直轄市物價、土地部門可依據本通知制定具體實施辦法。以前有關規定凡與本通知相牴觸的，一律以本通知為準。
3土地評估作用
(一)土地估價有助於土地交易的順利進行
隨着經濟的發展，土地交易日趨頻繁，而土地經濟價值卻隨着經濟的發展而日益變化。由於土地市場具有強烈的地域性，因而，在市場上不容易獲得完整的價格資料。而土地交易除專業經營公司之外，一般人很少具有這方面的經驗，有必要事先對土地進行估價。只有經過專業人員蒐集資料，分析評定，買賣雙方才不致有上當受騙的擔心，交易自然迅捷。
(二)土地估價有助於企業投資決策
土地作為一種重要的生產要素，常常是企業決策的主要目標之一。根據替代原理，在資金一定的情況下，為了達到某一生產水平，土地投資的多少直接影響其他要素的投資。若地價昂貴，則可減少土地投資而增加資本、勞動的投入;若地價低廉，則可增加土地投資而減少資本、勞動投入。另外，作為資金融通的手段，也必須對土地進行估價。
(三)土地估價有助於土地市場的完善
我國開始土地使用制度改革以來，城鎮土地逐步由無償使用改為有償使用，土地市場也逐步建立。土地資源要實現市場配置，土地市場要進一步完善。我國城鎮國有土地的配置方式已趨多樣化，有土地出讓、作價入股、授權經營、國有土地租賃和行政劃撥等多種形式。行政劃撥範圍正在逐步縮小，市場配置範圍逐步擴大。市場配置的基礎是土地資產的量化，而量化的基本手段是估價。另外，城鎮土地使用税、土地增值税等土地税的徵收，土地抵押、發行土地債券等土地融資手段，也要以土地資產的量化為前提。
(四)土地估價有助於土地市場管理
土地市場管理是土地管理的一項重要內容，而土地市場管理的核心又是土地價格管理。由於土地價格隨市場因素波動較大，同時，波動幅度又比經濟增長波動更大，因此，土地投機極易發生。為防止地價波動過大及土地投機行為，必須瞭解該地區的土地真實價值，把專業人員估定的有代表性的地塊價格作為控制地價水平的依據。
4土地評估資質等級
一、在全國從業的土地評估機構要按評定公佈的資質等級開展的相應的評估業務，不得超範圍從業。
(一)A級土地評估機構可在全國範圍內獨立從事基準地價及各類宗地地價評估，具體業務範圍如下：
1、基準地價評估;
2、出讓或國家收回土地的評估;3、轉讓、出租、抵押、作價入股土地的評估;4、上市及非上市股份有限公司或有限責任公司涉及的土地評估;5、企業兼併、破產、清產核資涉及的土地評估;6、司法仲裁中涉及的土地評估;7、徵收土地税費涉及的土地評估;8、其他依照法律、法規需要進行土地評估;9、地價諮詢。
(二)準A級土地評估機構可在全國範圍內獨立從事基準地價及估價額在1億元的宗地價格評估，具體業務範圍如下：
1、基準地價評估;
2、出讓或國家收回土地的評估;
3、轉讓、出租、抵押、作價入股土地的評估;
4、非上市股份有限公司或有限責任公司涉及的土地評估。
5、企業兼併、破產、清產核資涉及的土地評估;
6、徵收土地税費涉及的土地評估;
7、地價諮詢。
(三)未確定資質級別，但已准予在國土資源部備案的土地評估機構，可在全國範圍內獨立從事估價額在5千萬元以內的宗地價格評估，可與A級機構合作從事基準地價、上市公司、司法仲裁涉及的宗地估價和估價額超過5千萬元的宗地價格評估，具體業務範圍如下：
1、出讓或國家收回土地的評估;
2、轉讓、出租、抵押、作價入股土地的評估;
3、非上市股份有限公司或有限責任公司涉及的土地評估;
4、企業兼併、破產、清產核資涉及的土地評估;
5、徵收土地税費涉及的土地評估;
6、地價諮詢。
二、各級土地管理部門要按照規定的業務範圍，加強對在當地設立和從事土地估價業務的A級、準A級和備案機構的監督檢查工作。在本年度資質評審中，個別機構因執業水平低或違規作業，受到了降級處理。各地土地管理部門應加大對評估機構的執業水平、執業道德、土地估價報告質量等方面的監管力度，督促各機構健全內部質量控制，建立執行各項技術規程和操作規範的自查制度。對違反有關規定的機構和人員，除依法處理外，還應將有關材料及時上報國土資源部。
三、各地土地管理部門要增強服務意識，提高依法行政水平。要按照有關文件規定，認真做好土地評估的服務工作，應允許承擔當地土地評估業務的機構及土地估價師查閲有關地籍、產權、等級以及地價方面的資料，並按規定要求出具初審意見或確認估價結果，不得以各種藉口不提供資料或延誤確認時間，以確保土地評估中介機構能獨立、客觀、公正地開展評估業務。 來源:考試大-土地估價師考試