深圳二手房交易稅費
- 目錄
- 1、2016深圳二手房交易稅費
- 2、深圳二手房交易稅費標準
- 3、深圳二手房交易稅費計算器
- 4、深圳二手房交易流程
12016深圳二手房交易稅費
個人所得稅與營業稅(業主):
情況一:出售房屋不滿2年，需繳納1%個人所得稅與5.6%營業稅
情況二:出售房屋(144㎡以下)滿2年，不滿5年，則免繳5.6%營業稅，只繳納1%個人所得稅。
情況三:出售房屋(144㎡以下)滿5年，且出售方家庭除了出售房產以外，在本市沒有其他居住用房，則免繳1%個人所得稅和5.6%營業稅。
情況四:出售房屋(144㎡以下)滿5年，且出售方家庭除了出售房產以外，有其他居住用房，則繳納1%個人所得稅，5.6%營業稅免繳
情況五:出售房屋(144㎡以上，含144㎡)滿2年而不滿5年，營業稅則按照差額的5.6%徵收，且需繳納1%個人所得稅。
情況六:出售房屋(144㎡以上，含144㎡)滿5年，且出售方家庭除了出售房產以外，在本市沒有其他居住用房，可免繳1%個人所得稅，營業稅則按照差額的5.6%徵收
契稅(買家):
情況一:購買房屋90㎡以下，且家庭除了購買房產以外，在本市沒有其他房產，則繳納1%契稅。
情況二:購買房屋90㎡以上，144㎡以下，且家庭除了購買房產以外，在本市沒有其他房產，則繳納1.5%契稅。
情況三:購買房屋144㎡以上(含144㎡)，則繳納3%契稅。
情況四:家庭除了購買房產以外，在本市還有其他房產，則繳納3%契稅。
2深圳二手房交易稅費標準
1、契稅(買方支付)
根據國家規定，房屋買賣要向國家繳納契稅，無論是商品房還是存量房的買賣都要繳納的。住宅類房屋標準按房款總價的1%-3%交納契稅，具體的比例需根據國家相關政策，購房者的購房時間、購房單價、購房面積、是否第1次購房等因素來確定;非住宅類房屋按計稅參考價的3%交納。
自2010年10月1日起執行的契稅優惠政策的通知規定，對個人購買普通住房，且該住房屬於家庭(成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)住房的，減半徵收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬於家庭住房的，減按1%稅率徵收契稅。
一般情況下，一次購房90平米以下按1%稅率徵收，90-144平米1.5%，144平米以上3%;二次購房都是3%，不分面積。
2、營業稅(買方支付)
此項營業稅由城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和銷售營業稅組成，徵收稅率為5.6%。
個人購買超過2年(含2年)的普通住宅對外銷售的，免徵營業稅。
3、個稅(買方支付)
核定徵收方式：應納個人所得稅=計稅價格*1%(或1.5%、3%)，我市個人住房轉讓個人所得稅核定徵收率標準為：普通住房1%，非普通住房或非住宅類房產為1.5%，拍賣房產為3%。
對於個人轉讓自用5年以上、並且是家庭住宅，免徵個人所得稅。
4、印花稅(買賣雙方各0.05%)
印花稅是針對合同或者具有合同性質的憑證，產權轉移書據，營業賬簿，權利、許可證照和經財政部確定徵稅的其他憑證所收的一類稅費。
對於購房者而言，印花稅的稅率是0.05%，即購房者應納稅額為計稅價格0.05%的數值，印花稅採取由納稅人自行繳納完稅的方式。
對個人銷售或購買住房暫免徵印花稅。
二級轉移登記只收取買方0.05%的印花稅。
5、土地增值稅
個人轉讓非住宅類房產的“核定徵收方式”由登記中心代徵，其他均由納稅人自行到房地產所在地主管稅務機關繳納或辦理核實手續後由登記中心代徵。
對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅
核定徵收方式：應納土地增值稅額=計稅價格*核定徵收率。我市土地增值稅核定徵收標準：商鋪、寫字樓、酒店為10%，其他非住宅類房產為5%。
6、登記費
其收費標準分為住房與非住房。個人住房登記收費標準為每件80元;非住房房屋登記收費標準為每件550元。房屋登記收費標準中包含《房屋所有權證》工本費和《土地使用權證》工本費。
7、房地產交易手續費
新建商品房的房產交易手續費按照3元/平方米收取，由轉讓方承擔。
經濟適用房的房地產交易手續費減半收取，由買方承擔。其他情況的房地產交易手續費按照6元/平方米收取，由交易雙方各承擔50%。
8、佣金
成交價*3%，交易雙方各付一半。
9、貼花
5元/套
如果購房時需要按揭，還要發生以下費用：
10、評估費
評估價格100萬以下部分收取評估結果的0.5%，以上部分0.25%。
11、抵押登記費
個人住房登記收費標準為每件80元;非住房房屋登記收費標準為每件550元
12、委託公證費
如果購房需要辦理公證，那麼則要交納一定比例的公證費，公證費的標準一般為300元/二本公證書，另外每加一本收20元。
如果需要贖樓，還會產生如下費用：
13、贖樓擔保費
費用計算——業主欠款*1%。期限為3個月，收費2000元.
14、贖樓罰息
不同銀行的收取方式不一樣，一般按欠款金額的0.5%收取
15、贖樓短期借款利息
一般1個月贖樓短期借款利息≈欠款金額*1
16、買賣合同公證費
由公證機關向涉外方收取，徵收標準：
過戶價*0.003%(過戶價<50萬)
過戶價*0.0025+250(50萬<過戶價≤500萬)
過戶價*0.002+2750(500萬<過戶價≤1000萬)
17、抵押合同公證費
買方涉外並需要貸款時，由公證處向涉外方收取的服務費。
3深圳二手房交易稅費計算器
在老百姓日常的買賣房產過程中，會產生三個重要的價格，一個是實際的交易價格，這個價格由買賣雙方協商確定，第二個是銀行評估價格，這個價格一般是由專業的房產評估公司來確定，購房人向銀行申請貸款的時候，銀行則是根據這個評估價格來做房貸;第三個價格則是國土部門對房產做出的評估價格，稅務部門依據這個評估價格來徵收房屋交易時產生的契稅、營業稅等。深圳本次調整的就是國土部門所做出的房產評估價格，這個價格的上調將直接導致房產交易過程中的稅費價格上漲。因為房產評估價格往往是滯後於房產的實際交易價格的，所以一般情況下深圳會在每年十月左右對房產評估價格做一次調整，但是這次是破例的在上次調整僅僅過去六個月之後就進行了調整，主要的原因應該是去年深圳房價漲幅過高，以今年二月為例，深圳新房均價是每平方米四萬八千元，同比增長了72.12%，所以當前的評估價格已經遠遠低於市場成交價格，國土部門才會及時作出調整，使房產評估價格能夠真實的反映房產價值。
房產評估價格是在4月1日起正式調整，根據深圳市房地產評估中心所釋出的資料顯示，深圳各區的各個樓盤評估價格均出現不同幅度的上調，上調幅度普遍在50%左右，舉例而言，深圳市福田區一套100平米的房產，原本的評估價格只有400萬，需要交納契稅、個稅共12萬，如果將評估價格上調50%，那麼所交納的稅費也會上漲50%，購房人需要比以前多支出6萬元的稅金。業內人士認為，此舉將提高深圳二手房交易的稅費成本，將在一定程度上抑制投機、投資的購房行為，但是在動輒數百萬甚至上千萬的房產面前，多出的幾萬塊錢稅金幾乎可以忽略不計，所以這次上調評估價格的實際影響有限，更大的價值在於這是深圳樓市調整的一個訊號燈意義，意味著深圳已經明確放出訊號，不鼓勵房產的頻繁交易，遏制投資投機行為。
4深圳二手房交易流程
第1步：買賣前的產權稽核
產權審查主要是買方應當注意的問題，大部分業主的房產證是在銀行抵押，只有房產證的影印件。這種情況下，應當稽核賣方的產權是否真實。目前，深圳規劃與國土資源委員會的網站上有一個存量房計稅系統，實際上也可以作為審查產權的依據。因為，之有身份證號碼和房產證號碼都屬對了，才顯示評估價的價格，側面就反映了這個產權式真實的。
第2步：交定金與籤合同
剛才說到買方應當稽核產權的問題，我們是建議在稽核產權後再籤合同、交定金。
作為賣方來說，在查檔產權清晰後，應當要求中介將定金轉給自己。某些中介一直將定金放在中介不給業主，也是不對的。並且，一般來說，交房保證金預留5000足夠了，其他都應當轉給業主。此外，稅費要約定清楚。
第3步：贖樓
贖樓是指賣方還清銀行貸款，拿回房產證，登出抵押登記。如果是紅本在手，就不需要贖樓。贖樓一般是委託擔保公司，由擔保公司提供擔保，向銀行申請贖樓貸款。委託擔保公司的情況下，擔保公司會要求業主出具全權委託公證書。由於部分不良中介會拿全權委託公證書損害業主權益，因此，在業主有能力自行還清貸款的情況下，不建議委託擔保公司贖樓。
關於贖樓的期限，作為業主來說，儘量不要限定贖出房產證的期限，因為可能因為擔保公司、銀行等原因導致贖樓時間相對較長，如果限定了較短的贖出房產證的期限，可能最終違約。
作為買方來說，我們建議最好不要幫業主贖樓，無論是用首期款還是用一筆款擔保贖樓。這兩種當時都是用買方的資金幫業主還清貸款贖樓，而一旦業主毀約不賣或將房產轉賣他人，買方有可能錢房兩空。
第4步：付首期及資金監管
作為買方來說，建議首期款不要直接付給業主，而是要放在銀行進行監管，這樣就有保障。如果首期款直接付給業主，業主毀約不賣並且不退款，就會很麻煩，打官司也需要很長時間才能拿回錢。
另外要注意資金監管是要在銀行做，而不是中介公司。以前中介公司經常監管鉅額購房款項，最後老闆攜款潛逃。現在情況要好些，中介公司最多有權監管不超過房價5%的定金。
作為業主，買方是否將首期款足額打進銀行監管賬戶，需要稽核。
第5步：簽訂買賣合同
這裡的買賣合同一般是指國土局系統列印的正式過戶用的合同，關於這個合同最主要的一個問題就是陰陽合同的問題。
以前陰陽合同，是按照原價過戶，去年出臺了評估系統，最低要按照評估價過戶。但評估價一般只有市場價的60%左右，因此，按評估價過戶實際上也是採取陰陽合同方式過戶，只不過政府認可罷了。但少數買方會無理取鬧，以新簽署的合同價格較低為由，要求按過戶價支付房款。
因此，為了防止糾紛，我們還是建議，雙方再簽署一份價格確認書，確認應當按照真實價格執行和支付，過戶用的合同中的價格不作為真實交易價格執行。
第6步：選銀行和辦按揭
一般來說，中介會推薦按揭銀行，因為中介公司的合作銀行一般條件還是比較優惠的。但我們建議買方結合利率優惠條件、銀行離家的遠近程度綜合考慮，我之前遇到過中介相熟的一個銀行客戶經理，其所在的支行在比較偏遠的地方，到中心區來搶按揭的單，這樣的話，到時候買方要贖樓或辦理有關業務，需要到該比較偏遠的支行去辦理。因此，中介推薦的按揭銀行並不一定就是最好的。
第7步：過戶及交稅
過戶有一個問題需要注意，就是收文回執不要讓買方自己拿走了。因為萬一買方拿了收文回執不去辦抵押登記，那麼銀行就不會防按揭款給業主。當然，這種情況比較少，銀行和中介公司按揭員一般都會注意這個問題。
稅費的問題其實在最開始賣房就要了解清楚。現在房子沒滿5年，就會有5.6%的營業稅及城建教育附加。如果業主出售的房子不是唯一住房，就會存在1%的個稅。另外，在簽署房產買賣合同的時候，買方尤其需要注意稅費的承擔和劃分問題。最後，剛才我們所提到的價格確認書，最好備註“如果誰提出按照實際成交價過戶，就由誰承擔因此增加的稅費”。
第8步：後續事項
後續主要是交房，一般來說，前面的事項順利交易完成後，交房不會有什麼爭議。因為房子的有關情況和問題，在看房的時候就已經發現和了解了。交房主要是物業、水電、煤氣、網路、有限電視等過戶。
此外，建議雙方尤其是業主，記得要買賣雙方簽署交房確認書，證明該房已經交房交接完畢，自己的義務履行完畢。