賣家居里最會做商業地產的，做商業地產中最能賣家居的—去年4月，車建新在人民大會堂國宴廳宣佈紅星地產全面進軍商業領域後，紅星美凱龍這個品牌常被人貼上這樣的有趣標籤。
根據紅星美凱龍規劃的商業藍圖，這個家居龍頭企業未來將在全國打造紅星國際廣場，預計到2020年，建成300家家居Mall以及100家商業Mall。而紅星美凱龍的母公司紅星投資也在這樣的商業大規劃中浮出水面。
據介紹，紅星投資旗下擁有紅星美凱龍家居集團和紅星地產。紅星地產的商業地產業務一直被外界誤解爲紅星美凱龍家居集團的業務，事實上，它們早已是兩家獨立運營的企業。
此前，紅星美凱龍集團相關責任人曾強調，進軍商業地產、開闢新業務的舉措並非戰略轉型，也不會有任何放棄和縮減家居板塊的規劃。
不可否認的是，中國的家居市場仍處於寒冬之中，誰也不知道寒冬何時結束。而尷尬的是，商業地產如今同樣遍地是產能過剩的哀號，紅星投資將如何在兩個領域中強行突圍?
家居、地產兩條腿走路
據中國證監會公佈的第49批56家企業預披露和預披露更新資訊，紅星美凱龍家居集團IPO擬募集資金44.5億元，發行不超過10億股新股。紅星美凱龍被認爲是今年最大規模的IPO之一。
紅星美凱龍家居招股書顯示，紅星投資持有該公司70.25%的股份，是公司控股股東;而車建興持有紅星投資92%的股份，是公司實際控制人。而值得注意的是，近兩年來備受外界矚目，被認爲是紅星美凱龍尋求轉型的紅星地產，並未在此次紅星美凱龍IPO的範圍之內。紅星美凱龍內部人士表示，早在2011年，紅星地產的資產就已剝離，紅星地產與家居集團成爲紅星投資並行的子公司。
“紅星的家居與地產實際上是截然分開、獨立運營的兩部分，外界對此多有所誤解。通常大家說的紅星美凱龍，其實是紅星美凱龍家居股份有限公司，而紅星地產公司全稱是上海紅星美凱龍房地產有限公司。目前，紅星美凱龍家居股份有限公司已剝離房地產開發業務，因此不涉及任何關於商業地產的業務。”一位紅星管理層人士明確表示。正是如此，家居和商業地產，被形容爲紅星美凱龍的兩條走路的腿。
多年以來，紅星美凱龍這一品牌在“類集市”的商業模式中如魚得水，成爲國內最大的連鎖家居終端平臺，截至今年賣場總量超過140家。而另一方面，紅星地產也尋求在商業地產方面進行突破。
紅星地產提供給時代週報的數據顯示，過去5年，其已在無錫、常州、上海、廊坊、鞍山、太原、蘭州、長春、臨沂、淮安等25個城市新建了38座紅星國際廣場。這意味着，今後6年，還將有幾十個“紅星牌”城市綜合體陸續“誕生”。
其實，最近5年，全國幾乎所有的開發商都捲入了商業地產開發的熱浪。很多非專業選手也躍躍欲試，除了賣家居的紅星美凱龍，還有做保險的中國平安、以鋼鐵爲主業的海鑫集團，甚至是經營川味火鍋的海底撈。
“未來，消費對經濟增長的貢獻最大。我們希望提供消費的場所和渠道，這是紅星進軍商業地產的動力。”9月12日，紅星地產在回覆給時代週報的郵件中解釋道。
紅星地產進一步解釋，“紅星美凱龍這一品牌未來的發展不僅僅是精細化和開拓力的問題，而是要拓展與老百姓息息相關的另一個市場，也就是我們現在正在發展的商業綜合體。”
然而，正如家居建材行業面臨產能過剩的窘境，中國商業地產整體存在泡沫也幾乎是業內共識。
根據貝爾信綜合體數據庫，截至8月末，國內商業綜合體項目已超過8500個，其中，在建綜合體項目多達4900餘個。
“目前，在中國各線城市裏，商業地產過剩是一種普遍現象，而紅星去的那些地方基本上也都存在產能嚴重過剩的問題，這是肯定的。”世聯行華東區域綜合體事業部總經理羅昌榮告訴。
借力紅星家居號召力
到商業地產過剩的城市開發商業地產，這是一樁賠本的買賣嗎?
“紅星地產突破當下常規城市綜合體單一的ShoppingMall模式，創造出符合未來城市消費趨勢的雙Mall模式—家居Mall、商業Mall與高端寫字樓、星級酒店和SOHO公寓等豐富業態相結合，打造涵蓋購物、生活、辦公爲一體的多元化高端城市功能綜合體。”紅星地產的相關負責人告訴。
以上海浦江紅星國際廣場爲例，這個項目2013年6月29日開盤，佔地10萬平方米，總建築面積27萬平方米，整體由紅星美凱龍家居Mall、SOHO公寓以及獨棟辦公樓三個部分組成。其中，後兩者對外銷售：公寓房源面積48平方米—133平方米不等，單價在1.8萬/平方米—2萬/平方米之間;獨棟辦公樓面積500-2000平方米，價格在3萬/平方米—3.7萬/平方米之間。
“通常，地方政府會把一個城市綜合體的容積率規劃到3或者4以上，而商業的容積率最多隻有2，這就意味着，整個項目中至少有一半是公寓或辦公樓。”羅昌榮說，“對於紅星而言，他們的綜合體，經營不善不是問題，但銷售不好就麻煩了。
其實，不止紅星地產，商業運營幾乎是國內所有商業地產開發商的短板。更主要的利潤其實來自商業地產開發商的物業銷售。比如，據上海浦江紅星國際廣場SOHO公寓的負責人透露，該項目開盤時推出140套房源，而當天就有300組客戶到場，有的甚至通宵排隊購房，去化率達到九成。
“‘非正規軍’，即業外資本進入商業地產掘金的現象較爲普遍。爲降低風險，避免正面交鋒，紅星美凱龍除了主打家居建材這一品牌外，在拿地佈局方面也多有考慮，一般在三四線城市以及拿地成本相對低，且人口總量大、消費能力強的地級市等，從而保障盈利。”9月12日，中投顧問項目總監朱文嘉在接受採訪時表示。
“紅星的商鋪在幾個城市賣得都還可以，但確實，它不擅長運營百貨和購物中心，做起來不像做家居賣場那麼有底子。”一位地產公司商業部負責人告訴，“但事實上，中國的商業地產開發商基本上都不太懂商業運營，比起那些完全沒有商業運營經驗的開發商，紅星擁有經營家居賣場的經驗，而且，紅星美凱龍的品牌也具有強大的號召力。”
不久前，紅星地產總裁諶俊宇直言不諱地指出，“紅星商業的模式基本和萬達模式一樣”。
據瞭解，紅星商業的城市綜合體項目除了添加紅星美凱龍“起家”的家居賣場外，城市綜合體其餘配套項目基本是複製了萬達廣場的“萬達模式”—如萬達廣場一般會有配套的萬達影城，而紅星商業方面也在不久前與四川省電影公司正式簽訂合作協議，“打造”自有影院品牌紅星太平洋影城。
但是，在一些業內人士看來，紅星在綜合體開發上還採用了有別於萬達的模式，後者依靠重資產投資，而紅星走輕資產路線。
“所謂輕資產模式，這類似於酒店管理公司的運作方式，比如，紅星參與開發一個綜合體項目，他們往往是與當地的龍頭開發商合作，自己出少部分資金，甚至不出錢，同時，利用紅星美凱龍的品牌和客戶資源，操盤整個項目、進行商業定位、招租甚至管理，並參與後期的利潤分成。”在羅昌榮看來，這種方式使得紅星的雙Mall迅速擴張，同時，也不會爲它製造太大的資金壓力。
前期資金投入不多，後期物業銷售給力，這似乎是紅星商業藍圖的支點。但不能忽視的一個潛在的問題是，目前二、三線城市商業地產過剩現象初現，誰來消化那些招不到商的商業地產?
來源：時代週報