房貸政策
- 目錄
- 1、房貸政策是什麼
- 2、房產稅改革內容
- 3、房產稅改革試點
- 4、重慶房產稅改革試點
1房貸政策是什麼
買房貸款的政策。在1988年第一次住房體制改革會議召開後，1991年住房信貸業務開始了起步，各項住房信貸政策出臺。1991年建設銀行、工商銀行都成立了房地產信貸部，辦理個人住房信貸業務，並制定了職工住房抵押貸款管理辦法。2010年4月13日召開的國務院常務會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。
1、在1988年第一次住房體制改革會議召開後，1991年住房信貸業務開始了起步，各項住房信貸政策出臺。1991年建設銀行、工商銀行都成立了房地產信貸部，辦理個人住房信貸業務，並制定了職工住房抵押貸款管理辦法。
2、由於住房體制改革進展較慢，並在1992年出現了房地產熱，1993年着手進行控制。
3、中國人民銀行於1995年8月頒佈了《商業銀行自營住房貸款管理暫行辦法》，從而標誌着我國銀行商業性住房貸款走上正軌。但當時的條件是比較嚴格的，一是要求有提供雙重保證即抵押(質押)擔保與保證擔保，二是最高期限爲10年，三是要求借款人先有存款，存款金額不少於房價款的30%，存款期限必須在半年以上。
4、1997年，中國人民銀行頒佈了《個人擔保住房貸款管理辦法》，這一辦法對原暫行辦法進行了修正，主要表現在以下幾個方面：一是不要求雙重擔保。二是沒有明確規定存款期限。三是利率政策上明確規定按同期固定資產貸款利率減檔執行。期限爲5年的，執行3年期固定資產貸款利率，期限爲5年以上至10年的，執行5年固定資產貸款利率，期限爲10年以上的，在5年期固定資產貸款利率基礎上適當上浮，最高不超過5%。四是貸款使用範圍是公積金建造的普通自用住房。五是貸款發放主體是223個實施安居工程城市的商業銀行和煙臺、蚌埠住房儲蓄商業銀行。六、規定貸款的處理時間是三個月，即在三個月內銀行完成貸款評估、審查工作，並向申請人做出正式答覆。
5、1998年4月中國人民銀行發出了《關於加大住房信貸投入支援住房建設與消費的通知》、隨後頒佈了《個人住房貸款管理辦法》。1998年頒佈的《個人住房貸款管理辦法》和1997年4月份人民銀行頒佈的《個人住房擔保貸款管理辦法》相比，主要有以下不同：一是擴大了貸款可用於購買住房的範圍。原《辦法》規定，個人住房貸款只能用於購買用公積金建造的自用普通住房，而新《辦法》規定，個人住房貸款可用於購買所有自用普通住房。二是擴大了貸款的實施城市範圍。原《辦法》規定，個人住房貸款業務只在安居工程試點城市實施，而新《辦法》則取消了這一限制，即所有城鎮均可開展個人住房貸款業務。三是擴大了辦理個人住房貸款的金融機構範圍。原《辦法》由於規定個人住房貸款只能用於安居工程試點城市居民購買用公積金建造的自用普通住房，因而實際上只有工、建、農3家銀行可以辦理個人住房貸款業務，新《辦法》取消上述限制條款後，實際上所有銀行均可辦理個人住房貸款業務。四是利率更優惠。規定商業銀行自營性個人住房貸款利率按照法定貸款利率減檔執行，即期限5-10年個人住房貸款執行3-5年一般貸款利率，期限3-5年的執行1-3年一般貸款利率。五是加快了處理程序。由原來的三個月時間縮短爲三個星期。
這一政策的推行直接刺激了住房貸款的增長，1998年個人住房貸款比上年增加了324億元，1999年又增加了858億元。
6、1999年，人民銀行下發《關於鼓勵消費貸款的若干意見》，將住房貸款與房價款比例從70%提高到80%，鼓勵商業銀行提供全方位優質金融服務。同年9月，人行調整個人住房貸款的期限和利率，將個人住房貸款最長期限從20年延長到30年，將按法定利率減檔執行的個人住房貸款利率進一步下調10%。同時，對公積金貸款期限也作了相應調整，5年以上的公積金貸款利率按4.59%執行，5年以內的按4.14%執行。貸款比例的上升，期限的延長和利率的下調，貸款人要籌備的自有資金減少了，期限的延長和利率的下降意味着每期還本付息壓力減輕了。因此，2000年住房貸款增長進入了快速增長階段。新增貸款的一半用於個人住房貸款。
7、2002年2月21日開始，中國人民銀行降低個人住房公積金貸款利率水平，5年以下(含5年)由現行的4.14%下調爲3.6%，5年以上由現行的4.59%下調爲4.05%。
8、2003年6月13日，人民銀行發佈了《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》。此《通知》對房地產開發企業貸款有一些新的政策規定：商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能透過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。同時，規定商業銀行發放房地產貸款，只能用於本地區的房地產項目，嚴禁跨地區使用。同時，此《通知》再次重申，房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金應不低於開發項目總投資的30%。
9、2010年4月13日召開的國務院常務會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低於30%。4月17日國務院下發《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，指出房價過高地區可暫停第三套及以上住房放貸。
2房產稅改革內容
《意見》指出，深化財稅體制改革。
(一)出臺資源稅改革方案，統一內外資企業和個人城建稅、教育費附加制度，逐步推進房產稅改革，研究實施個人所得稅制度改革，完善消費稅制度，研究開徵環境稅的方案。
(二)全面編制中央和地方政府性基金預算，試編社會保險基金預算，完善國有資本經營預算，加快形成覆蓋政府所有收支、完整統一、有機銜接的公共預算體系。推進預算公開透明，健全監督機制。研究建立地方政府財政風險防控機制。
(三)建立行政事業單位國有資產統計報告和收入管理制度。完善中央企業國有資本經營收益上繳和使用管理制度。
國務院首次明確推進房產稅改革 2010年06月01日“逐步推進房產稅改革”。在中國政府網(5月31日)公佈的《國務院批轉發展改革委關於2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》(以下簡稱《意見》)中，這一表態是最高決策層對於樓市調控具體稅收手段的第一次明確。受此消息影響，昨日地產股大幅跳水，並拖累滬指跌幅達2.4%。
業界認爲，中央動用房產稅調控市場的預期越來越強，不排除上海近期推行試點的可能。一些分析人士認爲，房產稅的最主要目的或不是調控房地產市場，而在於調節收入分配。同時，地方財政或將因此受益。
值得注意的是，《意見》還要求，由發改委牽頭，出臺關於促進房地產市場長遠健康發展的“綜合性政策”。
3房產稅改革試點
“房產稅與物業稅最大的不同在於，房產稅是已有稅種，可以調整徵收範圍後推出，而物業稅的出臺需要立法程序。”北京大學房地產研究所所長陳國強向《每日經濟新聞》記者表示，作爲保有環節的稅種，房產稅是中國現階段的首選。
據瞭解，房產稅於1986年出臺，徵收範圍爲經營性房產 (不含住宅)，依照房產餘值計徵的稅率爲1.2%;依照房產租金收入計徵的稅率爲12%。
根據此前流傳的上海房產稅草案，家庭人均面積是衡量是否徵收的重要依據。如果符合徵稅條件，徵稅額相當於房產價值的8‰。不少業內人士擔心，將房產稅擴大到住宅，可能會加重購房者的負擔。
陳國強表示，如推進房產稅試點，勢必會進行差異化操作，即對首套房免徵或降低稅率，多套房和大戶型房屋從嚴徵收。同時，與房地產有關的一些稅種也將被合併，避免更多成本轉嫁到購房者身上。據瞭解，目前中國與房地產有關的稅收多達40多種，個別地方甚至有上百種。
此前傳出上海將出臺房產稅，但截至目前，上海方面仍未公開承認。國務院昨日表態後，上海業界認爲，不排除近期推行房產稅試點的可能。
“現在大家都在等這個政策(房產稅)。正式出來了，市場就開始活躍了。”在龍湖地產營銷副總高晚晴看來，成交量低迷的真正原因是觀望，要結束觀望，只有等包括房產稅在內的未明確政策出盡。
上海中科大學城營銷總監王士章也表示，開發商們現在 “按兵不動”，就是因爲房產稅懸而不決，他認爲房產稅應在3個月內出臺。如果不出臺，市場受房產稅的影響會越來越小，至8~9月份，樓盤就可正式上市銷售，屆時市場會開始回暖。
住建部政策研究中心副主任王珏林則認爲，外界對房產稅過於敏感。稅收是一項重要的調控手段，即便沒有本輪調控，房產保有環節的稅收也將適時出臺。
4重慶房產稅改革試點
一、試點區域
試點區域爲渝中區、江北區、沙坪壩區、九龍坡區、大渡口區、南岸區、北碚區、渝北區、巴南區(以下簡稱主城九區)。
二、徵收對象
(一)試點採取分步實施的方式。首批納入徵收對象的住房爲：
1.個人擁有的獨棟商品住宅。
2.個人新購的高檔住房。高檔住房是指建築面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價2倍(含2倍)以上的住房。
3.在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房。
新購住房是指《暫行辦法》施行之日起購買的住房(包括新建商品住房和存量住房)。新建商品住房購買時間以簽訂購房合同並提交房屋所在地房地產交易與權屬登記中心的時間爲準，存量住房購買時間以辦理房屋權屬轉移、變更登記手續時間爲準。
(二)未列入徵稅範圍的個人高檔住房、多套普通住房，將適時納入徵稅範圍。
三、納稅人
納稅人爲應稅住房產權所有人。產權人爲未成年人的，由其法定監護人納稅。產權出典的，由承典人納稅。產權所有人、監護人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由代管人或使用人納稅。
應稅住房產權共有的，共有人應主動約定納稅人，未約定的，由稅務機關指定納稅人。
四、計稅依據
應稅住房的計稅價值爲房產交易價。條件成熟時，以房產評估值作爲計稅依據。
獨棟商品住宅和高檔住房一經納入應稅範圍，如無新的規定，無論是否出現產權變動均屬納稅對象，其計稅交易價和適用的稅率均不再變動。
屬於本辦法規定的應稅住房用於出租的，按本辦法的規定徵收房產稅，不再按租金收入徵收房產稅。
五、稅率
(一)獨棟商品住宅和高檔住房建築面積交易單價在上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價3倍以下的住房，稅率爲0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，稅率爲1%;4倍(含4倍)以上的稅率爲1.2%。
(二)在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率爲0.5%。
六、應納稅額的計算
(一)個人住房房產稅應納稅額的計算。
應納稅額=應稅建築面積×建築面積交易單價×稅率
應稅建築面積是指納稅人應稅住房的建築面積扣除免稅面積後的面積。
(二)免稅面積的計算。
扣除免稅面積以家庭爲單位，一個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積。
納稅人在本辦法施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積爲180平方米;新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積爲100平方米。納稅人家庭擁有多套新購應稅住房的，按時間順序對先購的應稅住房計算扣除免稅面積。
在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人的應稅住房均不扣除免稅面積。
七、稅收減免與緩繳稅款
(一)對農民在宅基地上建造的自有住房，暫免徵收房產稅。
(二)在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人擁有的普通應稅住房，如納稅人在重慶市具備有戶籍、有企業、有工作任一條件的，從當年起免徵稅，如已繳納稅款的，退還當年已繳稅款。
(三)因自然災害等不可抗力因素，納稅人納稅確有困難的，可向地方稅務機關申請減免稅和緩繳稅款。
八、徵收管理
(一)個人住房房產稅的納稅義務發生時間爲取得住房的次月。稅款按年計徵，不足一年的按月計算應納稅額。
(二)個人住房房產稅由應稅住房所在地的地方稅務機關負責徵收。
(三)納稅人應按規定如實申報納稅並提供相關資訊。
(四)個人住房房產稅的徵收管理依照《中華人民共和國稅收徵收管理法》的規定執行。
九、收入使用
個人住房房產稅收入全部用於公共租賃房的建設和維護。
十、配套措施
(一)上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價按照政府職能部門發佈的年度均價計算確定。
(二)有關部門要配合徵收機關應用房地產評估技術建立存量住房交易價格比對系統，對各類存量個人住房進行評估，並作爲計稅參考值。對存量住房交易價明顯偏低且無正當理由的，按計稅參考值計稅。
(三)財政、稅務、國土房管、戶籍、工商、民政、人力社保等主管部門要共同搭建房地產資訊平臺，抓緊建設個人住房資訊系統。
(四)各相關管理部門要積極配合稅務部門建立個人住房房產稅徵收控管機制。對個人轉讓應稅住房不能提供完稅憑證的，不予辦理產權過戶等相關手續。
(五)納稅人在規定期限內不繳或少繳應納稅款的，由地方稅務機關責令限期繳納，逾期仍未繳納的，地方稅務機關可以書面通知納稅人開戶銀行或者其他金融機構從其存款中扣繳稅款、滯納金及罰款。
(六)欠稅公告後仍不繳納的，納稅人欠繳個人住房房產稅情況納入個人徵信系統管理。
十一、本辦法由重慶市人民政府解釋。
十二、本辦法從2011年1月28日起施行。