限購政策
- 目錄
- 1、限購政策是什麼
- 2、北京限購政策
- 3、廣州限購政策
- 4、上海限購政策
1限購政策是什麼
中央政府可在住房與城鄉建設部指定的40個重點城市統一實施基本限購令：各城市本地戶籍與持人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房;外地戶籍和境外人士最多限擁有一套;兩次購房時間需相隔兩年以上;禁止公司購房。
基本限購令符合絕大多數家庭的居住、投資需求，與一些城市的購房入戶政策也不衝突，且不會阻礙住房租賃、度假物業市場發展。 在土地供應相對緊張的北京、上海等城市，可附加實施外來人員一年等候期制度，即外地和境外居民，須提供至少一年的納稅或社保證明後才能購買。限購令簡單易行，其實施主要依賴各城市房管部門的房地產產權登記和網絡簽約兩個資訊系統，不需全國聯網。目前住建部正在推進40個重點城市住房資訊系統的建設和聯網，這項工作非常有價值。系統建成後，將可有效支援開徵多套房房產稅，並可優化40個城市範圍內的限購。
長期限購後，需求主力必迴歸中間階層，房價也會迴歸到收入可支撐的水平，地方政府可透過土地供應、公積金的鬆緊等政策靈活調整供求，其他手段可重歸市場化：
第一、取消商業銀行的差別化信貸，並透過住房公積金貸款的低利率、低首付、提高貸款上限，支援中間階層置業。現行的差別化信貸政策違背商業銀行的逐利本能，必須靠銀監會三令五申纔可實施，而限購令可基本禁絕利用信貸資源炒房和過度投資的行爲。央行、銀監會可根據全國宏觀調控需要規定按揭首付和利率的底限，由商業銀行在此基礎上，按風險管理要求因地制宜、因時制宜、因戶制宜地發放按揭。
第二、取消限價房，逐步取消經濟適用房。中產階層可購買性價比更好的新建或二手商品住宅;住房保障體系從“以售爲主”轉向“租售並舉”，將來可轉向“以租爲主”直至最終取消經濟適用房。
第三、原用於調整供應結構、抑制地價的90/70和中小套型、中低價位普通商品房用地可以取消。國有土地出讓繼續堅持市場化改革方向，儘量減少易導致暗箱操作的綜合評標。
自住房和商用房在首付上是沒有區別的，只有在繳納稅費的時候商用房比自住房多了土地增值稅這個稅種。現在首付的情況可以分爲：
1、在首套房的情況下，購買新房並且面積不超過90平米的繳納首付可以最低爲20%;
2、在二套房的情況下，購買房產的最低首付爲50%;
3、三套房的情況，需要貸款的銀行根據房價的情況可以不予與貸款;
4、其他的情況最低首付爲30%。
2北京限購政策
2010年4月“新國十條”(《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》)出臺後，一些房價過高的城市相繼頒佈限制家庭購房套數的規定，被稱爲“限購令”。已有49個地級以上城市實施“限購令”。如北京規定對擁有兩套及以上住房的本市戶籍家庭暫停售房，連續5年(含)以上在本市繳納社保或個稅的非本市戶籍家庭限購1套住房。
中國的房地產調控北京限購政策，應該遵循的原則是對市場干預最少、符合行業發展規律從而有利於長期穩定發展的政策體系。爲此，在加強住房保障之外，在中心城市應長期實施商品住宅限購，徹底遏制投機和過度投資，同時取消一些現有非市場化的調控措施，可以確保行業長期平穩健康發展。基本限購令符合絕大多數家庭的居住、投資需求，與一些城市的購房入戶政策也不衝突，且不會阻礙住房租賃、度假物業市場發展。
中央政府可在住房與城鄉建設部指定的40個重點城市統一實施基本限購令：各城市本地戶籍與持人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房;外地戶籍和境外人士最多限擁有一套;兩次購房時間需相隔兩年以上;禁止公司購房。本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員爲本市戶籍居民的家庭)，限購兩套住房;對於能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。
3廣州限購政策
根據《廣州市人民政府辦公廳關於貫徹廣東省人民政府辦公廳轉發國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作通知的實施意見》(穗府〔2013〕14號)、《關於進一步嚴格執行我市商品住房限購政策的通知》(穗國房字〔2011〕156號)及《廣州市人民政府辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作的意見》(穗府辦〔2013〕44號)，自2013年11月18日起，進一步嚴格執行我市住房限購措施，凡涉及商品住房轉移登記業務按下列要求執行：
一、本市戶籍居民家庭(包括購房人、配偶及未成年子女，下同)。對在本市已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭只能在本市新購買一套商品住房;對在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得購買住房。
辦理房地產轉移登記時應提供：1.《家庭成員情況申報表》原件;2.購房人戶口簿;3.購房人結婚證或未婚證等婚姻情況證明(以上資料需提供複印件，並出具原件覈對)。
二、非本市戶籍居民家庭，只能在本市購買1套商品住房，且辦理房地產轉移登記時必須提供：1.購房人戶口簿;2.購房人結婚證或未婚證等婚姻情況證明(以上資料需提供複印件，並出具原件覈對);3.購房人提供自購房之日起前5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明(原件)。未能提供上述材料的，限制購買商品住房。
擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供自購房之日前5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭、透過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，不得購買住房。
三、境外(含港、澳、臺地區)機構和個人在本市購買商品住房的，按《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》(建住房〔2006〕171號)、《關於進一步規範境外機構和個人購房的通知》(建房〔2010〕186號)執行。
1.境外機構在境內設立的分支、代表機構(經批准從事經營房地產業的企業除外)和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品住房。在境內沒有設立分支、代表機構的境外機構和在境內工作、學習時間一年以下的境外個人，不得購買商品住房。港澳臺地區居民和華僑因生活需要，可在境內購買一定面積的自住商品房。
2.符合規定的境外機構和個人購買自用、自住商品房必須採取實名制，並持有效證明(境外機構應持我政府有關部門批准設立駐境內機構的證明，境外個人應持其來境內工
作、學習，經我方批准的證明)到土地和房地產主管部門辦理相應的土地使用權及房屋產權登記手續。
四、交易時點按照以下標準認定：
(一)在本市房地產主管部門資訊系統網籤合同的，以網籤購房合同時間爲準;
(二)非網籤形式簽署買賣合同的，以房地產交易登記部門業務收件(包括預收件和受理)時間爲準;
(三)沒有納入房屋管理系統的新建商品住房，以在房地產交易登記部門辦理預售商品房合同備案或預告登記的時間爲準。
五、非直系親屬間的房地產贈與參照上述規定執行。
說明：1.商品住房包括新建商品住房和二手住房。
2.對違反規定購買商品住房的，房地產交易登記機構不予受理房地產轉移登記申請。
4上海限購政策
上海限購令細則爲貫徹《國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(國辦發〔2011〕1號)，堅持以居住爲主、以市民消費爲主、以普通商品住房爲主的原則，採取稅收、信貸、行政、土地、住房保障等政策措施，多管齊下，有效遏制投資投機性購房，逐步解決居民住房問題，進一步促進本市房地產市場平穩健康發展。
擁有1套住房的居民家庭，爲改善居住條件再次申請商品性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低於50%;購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。
上海市政府新聞辦今天上午舉行市政府新聞發佈會，市住房城鄉建設管理委主任顧金山介紹了《關於進一步完善本市住房市場體系和保障體系 促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》相關情況。
長期以來，上海聚焦住房市場體系和保障體系，堅持“以居爲主、以市民爲主、以普通商品住房爲主”的原則，切實將推進住房保障、服務百姓安居作爲本市住房發展的主線和首要任務，基本形成了廉租住房、公共租賃住房和共有產權保障住房、徵收安置房“四位一體”、租售並舉的住房保障體系，保持了房地產市場的平穩發展。
去年下半年以來，特別是進入2016年，上海市房地產市場出現了非理性過熱的情緒，房價形成了加速上漲的趨勢，同時也有投資投機性需求回潮、部分企業從業人員違規操作等一些新情況、新問題，廣大上海市民和社會各方十分關注。上海市委、市政府對此高度重視。作爲一座特大型城市，上海與許多國際大都市一樣，始終面臨着人口、交通、環境、住房等共性問題的巨大挑戰。特別是住房問題、商品房是特殊商品，需要始終高度關注，及時發佈全面客觀的權威資訊，維護市場秩序，穩定市場預期，滿足廣大人民羣衆的基本住房需求。
爲進一步完善上海市住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展，上海將根據國家對房地產市場“因城施策”的管理要求，繼續堅持上海市“兩大體系”、“三個爲主”和“四位一體”的住房建設管理工作方針，進一步完善相關政策措施，住房市場體系繼續堅持以居住爲主，更加註重支援首套和改善性居住需求;堅持以市民爲主，更加註重滿足上海市戶籍人口和穩定就業的非本市戶籍居民家庭、保障科創中心建設引進人才的居住需求;堅持以普通商品住房爲主，更加註重中低價位、中小套型的居住需求。住房保障體系將堅持政府主導、社會參與、市場運作，加快完善各項體制機制，多策並舉，盡力而爲、量力而行，盡最大努力解決好中低收入家庭的住房困難。
按照上海市委、市政府的統一部署，上海住房城鄉建設管理委員會、上海市規劃國土資源管理局、上海市工商行政管理局、上海市金融服務辦聯合制定了《關於進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產世行平穩發展的若干意見》(以下簡稱《若干意見》)，並已市政府常務會議審議透過，從即日起發佈實施。上海市將建立進一步加強房地產市場監管工作的聯繫會議制度，加強統籌協調，完善監管機制，加強對房地產市場的跟蹤、分析和研判，即使研究完善相關政策措施並協同推進落實。各區縣政府結合區域實際，組織、協調、落實本區域房地產市場的監管職責。
《若干意見》明確進一步強化房地產市場監管，規範從業行爲，嚴肅查處違法違規行爲。加強商品房預銷售管理，防止捂盤惜售。強化房產中介機構和從業人員管理，建立二手房交易資金第三方監管制度。加大執法力度，依規查處房地產開發企業和房產中介機構相關“捂盤惜售、炒作房價，虛假廣告、利用不正當手段誘騙消費者交易”等違法違規行爲的，並將相關資訊納入本市公共信用資訊服務平臺。嚴禁房地產開發企業、房產中介機構從事首付貸，過橋貸及自我融資、自我擔保，設立資金池等場外配資金融業務。對各類非正規金融機構爲房產交易提供各種形式金融業務行爲開展專項整治。
《若干意見》要求從嚴執行住房限購政策。提高非上海市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限，從自購房之日起算的前3年內在上海市累計繳納2年以上，調整爲自購房之日前連續繳納滿5年及以上。企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對象爲個人，按照上海市限購政策執行。同時，爲進一步規範交易行爲，限購審覈將前置至交易備案環節。
《若干意見》提出從緊實行差別化住房信貸政策，加強個人住房貸款管理，對擁有1套住房的居民家庭，爲改善居住條件再次申請商品性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低於50%;購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。購房人在申請貸款時還應承諾首付款爲自有資金，違反承諾則作爲失信行爲資訊納入上海市公共信用資訊服務平臺。
根據《若干意見》，上海還將建立統一、規範的房地產市場資訊定期發佈機制。加大住房用地供應力度，提高中小套型商品住房供應比例。推進廉租住房和公共租賃住房並軌執行、多渠道籌措人才公寓住房。開展新一批共有產權保障住房申請受理，加快舊區改造和“城中村”改造，着力擴大符合政策的住房困難羣體受益面。[