江蘇省物業管理條例 山東省物業管理條例 廣東省物業管理條例

各省物業管理條例

目錄

1、安徽省物業管理條例

2、四川省物業管理條例

3、廣東省物業管理條例

4、山東省物業管理條例

5、江蘇省物業管理條例

1安徽省物業管理條例

安徽省物業管理條例

(2004年12月23日安徽省第十屆人民代表大會常務委員會第十三次會議透過 2009年10月23日安徽省第十一屆人民代表大會常務委員會第十四次會議修訂)

第一章　總則

第一條　爲了規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民羣衆的生活和工作環境，根據有關法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。

第二條 本條例適用於本省行政區域內物業管理活動及其監督管理。

本條例所稱物業管理，是指業主透過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 物業管理應當遵循業主自治、專業服務與依法監管相結合的原則。

第四條　縣級以上人民政府應當鼓勵、支援物業服務行業逐步建立專業化、社會化和市場化的物業管理機制，促進物業服務行業發展。

第五條　省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門負責本省行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

設區的市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。區人民政府應當確定一個部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

縣級以上人民政府的其他有關部門，應當依照各自的職責分工，相互配合，做好相關監督管理工作。

第六條 街道辦事處、鄉鎮人民政府在縣級人民政府房地產行政主管部門指導下，具體負責組織協調本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，調解業主、業主委員會與物業服務企業之間的物業管理糾紛，協調物業管理與社區管理、社區服務的關係。

居民委員會、村民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業管理有關的工作。

第七條 物業管理協會應當加強行業自律，規範行業經營行爲，促進物業服務企業提高服務質量和水平。

第二章　業主、業主大會及業主委員會

第八條　房屋所有權人爲業主。

業主身份的確認，以房屋登記簿或者法律、行政法規規定的其他有效證明爲依據。

第九條 業主除享有國務院《物業管理條例》規定的權利外，還享有以下權利：

(一)向業主委員會和物業服務企業提出建議或者質詢;

(二)推選業主代表，並享有被推選權;

(三)依法使用物業共用部位、共用設施設備的權利;

(四)要求其他業主、物業使用人停止違反共同利益的行爲。

業主除履行國務院《物業管理條例》規定的義務外，還應當配合、支援物業服務企業按照管理規約、物業服務合同實施的物業管理活動。

第十條 物業管理區域內全體業主組成業主大會，並選舉產生業主委員會作爲業主大會的執行機構。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十一條 業主大會應當按照法律、法規和業主大會議事規則開展活動。

除國務院《物業管理條例》規定的職責外，業主大會還應當履行下列職責：

(一)決定物業管理區域內關係業主利益的重大事項;

(二)批准業主委員會工作規則;

(三)聽取和審查業主委員會的工作報告;

(四)改變和撤銷業主委員會不適當的決定;

(五)決定業主大會、業主委員會工作經費的相關事項。

第十二條　業主大會決定籌集和使用專項維修資金，改建、重建建築物及其附屬設施的，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意。業主大會決定其他有關共有和共同管理權利的重大事項，應當經物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

前款規定的面積和業主人數，按照下列規定確定：

(一)專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的，按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。建築物總面積，按照專有部分面積之和計算;

(二)業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。業主總人數，按照兩者之和計算。

第十三條 業主委員會應當按照法律、法規和業主大會的決定開展活動。

除國務院《物業管理條例》規定的職權外，經業主大會批准，業主委員會還行使下列職權：

(一)審議物業服務企業制定的物業管理區域內的管理方案、物業管理區域內配套工程和重大維修工程項目年度計劃;

(二)審議物業管理區域內物業服務費的收取標準。

業主委員會作出的決定，應當經全體成員過半數透過，並在物業管理區域內公告。

第十四條 除國務院《物業管理條例》規定的義務外，業主委員會還應當履行下列義務：

(一)執行業主大會的決定，遵守業主委員會工作規則;

(二)對物業服務企業的合法經營和管理活動予以支援和配合;

(三)對物業服務企業的行爲進行監督，對其不合法、不適當的行爲予以制止。

第十五條　一個物業管理區域成立一個業主大會。

物業管理區域的劃分應當充分考慮共用設施設備、建築物規模、社區建設、規模經營、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規定進行：

(一)新建住宅小區，包括分期建設或者由兩個以上單位開發建設的，應當按照小區整體規劃設計範圍劃分爲一個物業管理區域;

(二)新建住宅小區內的非住宅物業應當與住宅小區劃分爲同一個物業管理區域;

(三)地理上自然連接規模較小的住宅小區，經各自的業主大會同意後，可以合併爲一個物業管理區域;

(四)商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，並能夠封閉管理的，可以劃分爲一個物業管理區域。

本條例施行前已經建成並實施物業管理的住宅物業，可以繼續作爲一個獨立的物業管理區域。尚未實施物業管理的住宅小區，應當創造條件實施物業管理。

第十六條 新建物業建設單位在辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當按照前條規定劃分物業管理區域，向設區的市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門申請劃分登記。建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業買受人明示。

物業管理區域劃定後，確需調整的，由設區的市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府聽取業主意見後作出決定，並在相關物業管理區域內公告。

第十七條　符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議:

(一)入住率達到50%以上的;

(二)首批物業交付滿二年，並且入住率超過30%的;

(三)首批物業交付滿三年的。

第十八條　業主籌備成立業主大會的，應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的組織協調下，由業主代表、建設單位和居民委員會或者村民委員會組成業主大會籌備組，其中業主代表所佔比例不得低於籌備組總人數的1/2。前期物業服務企業應當協助業主大會籌備組做好相關工作。

符合首次業主大會會議召開條件之一，但未及時召開大會的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到建設單位、前期物業服務企業或者業主書面報告之日起45日內組建業主大會籌備組。

業主大會籌備組應當自成立之日起15日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內進行公告。

首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。

第十九條 業主大會籌備組履行下列職責：

(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;

(二)草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;

(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

(四)提出首屆業主委員會委員選舉辦法、候選人條件和名單;

(五)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

對前款規定的內容，業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開15日前，在物業管理區域內公告，並將公告時間、地點書面通知全體業主。業主對業主身份、投票權數和管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案等提出異議的，業主大會籌備組應當予以複覈或者修改，並告知異議人。

業主大會籌備組應當自組成之日起90日內組織召開首次業主大會會議。

第二十條　首次業主大會會議一般應當制定管理規約和業主大會議事規則，選舉產生業主委員會，批准業主委員會工作規則等。

業主可以委託代理人蔘加業主大會會議。業主委託代理人蔘加業主大會會議的，應當出具委託書。

第二十一條 物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元或者樓層等爲單位，推選業主代表參加業主大會會議。

業主代表參加業主大會會議前，應當就業主大會會議討論的事項書面徵求其代表的業主意見;對需業主投票表決的，業主贊同、反對或者棄權的具體意見應當經本人簽字後，由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。

第二十二條　業主大會會議分爲定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:

(一)有20%以上業主提議的;

(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

業主委員會未按照上述規定及時組織召開業主大會臨時會議的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促或者組織召開業主大會臨時會議。

第二十三條　業主委員會應當在業主大會會議召開15日前通知全體業主，並將業主大會會議討論的事項在物業管理區域內公告。

第二十四條　管理規約應當包括以下內容：

(一)物業的名稱、地點、面積及戶數;

(二)業主大會的召集程序及決定物業管理區域內重大事項的方式;

(三)公共場所及共用設施設備狀況;

(四)業主使用其物業和物業管理區域內公共場所及共用設施設備的權益;

(五)業主參與物業管理的權利;

(六)業主對業主委員會及物業服務企業的監督權;

(七)物業的使用、裝飾裝修、維護和管理;

(八)業主在本物業管理區域內應當遵守的行爲準則;

(九)違反管理規約的責任;

(十)其他有關事項。

第二十五條　業主大會議事規則應當就以下事項作出約定：

(一)業主大會的議事方式;

(二)業主大會的表決程序;

(三)業主委員會的組成和委員任期;

(四)其他有關事項。

第二十六條 管理規約、業主大會議事規則自業主大會透過之日起生效，並由業主委員會在物業管理區域內公告。

第二十七條　業主大會、業主委員會作出的決定，管理規約、業主大會議事規則應當符合法律、法規的規定，對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，縣級人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者予以撤銷，並通告全體業主。

業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。

第二十八條　業主委員會委員應當符合下列條件:

(一)本物業管理區域內具有完全民事行爲能力的業主;

(二)遵守業主大會的決定、管理規約、業主大會議事規則，模範履行業主義務;

(三)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔;

(四)具有一定的組織協調能力和必要的工作時間。

第二十九條　業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生主任1人、副主任1至2人。經業主大會同意，業主委員會可以聘請執行祕書，負責處理業主委員會日常事務。

業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主大會會議的決定、管理規約、業主大會議事規則以及業主委員會組成人員名單等材料報縣級人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，並書面告知相關居民委員會、村民委員會。

前款規定的備案事項發生變更的，業主委員會應當在30日內書面告知縣級人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府及所在地的居民委員會、村民委員會。

第三十條　業主委員會任期一般爲三年，其組成人員可以連選連任。業主委員會任期屆滿60日前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促或者組織其換屆。

業主委員會任期屆滿後，應當將其保管的檔案資料、印章及其他屬於全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會。

第三十一條　業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議透過，其業主委員會委員資格終止，並以書面形式在物業管理區域內公告：

(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

(二)無故缺席業主委員會會議連續3次以上的;

(三)因身體健康等原因喪失履行職責能力的;

(四)因犯罪正在受刑事追究的;

(五)以書面形式向業主大會提出辭職的;

(六)拒不履行業主義務的;

(七)收受物業服務企業或者利害關係業主提供的不當利益或者報酬的;

(八)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

經業主委員會或者20%以上業主提議，認爲有必要增減或者調整業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，並以書面形式在物業管理區域內公告。

第三十二條　業主大會、業主委員會開展工作的經費，以及業主委員會委員的補貼和執行祕書的酬金，其籌集、管理和使用辦法由業主大會確定。

前款規定的費用的籌集和使用情況，業主委員會應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的監督。

第三章　前期物業管理

第三十三條 新建住宅小區配套建築及設施設備的建設，應當按照住宅小區規劃、嚴格執行國家和省有關設計規範和工程建設標準。

第三十四條　建設單位應當在銷售物業前透過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理;投標人少於三個或者建築面積五萬平方米以下的住宅物業、建築面積二萬平方米以下的非住宅物業，經縣級人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同。

第三十五條 建設單位可以邀請前期物業服務企業提前介入項目的開發建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備執行管理等事項，提出與物業管理有關的建議。

建設單位組織項目工程驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業服務企業參與。

第三十六條 新建物業的建設單位在申領商品房預售許可證或者現房銷售備案前，應當向設區的市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門報送以下材料：

(一)建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同;

(二)經批准的物業項目規劃設計方案;

(三)標註物業服務用房具體位置、面積的樣圖和配置標準的書面承諾;

(四)應當招投標的物業管理項目招投標情況的書面材料;

(五)物業配套建築和設施設備的清單及產權歸屬說明等資料。

第三十七條 新建住宅小區的配套建築及設施設備符合下列條件後，建設單位方可辦理物業交付手續：

(一)水、電納入城市管網，安裝分戶計量裝置和控制裝置，並對物業服務用房、公用場地、公用設施設備配置獨立的水、電計量裝置;

(二)在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接，並按照規劃要求安裝分戶計量裝置和控制裝置;

(三)電話通信線、電視線和寬帶數據傳輸資訊端口敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防範設施設備按照規劃設計要求配置到位;

(四)按照規劃要求完成消防設施建設;

(五)按照規劃要求完成教育、文化、醫療衛生、體育、環境衛生等設施以及社區管理用房建設;

(六)按照規劃要求完成小區道路建設，並與城市道路或者公路相連;

(七)按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;

(八)法律、法規規定的其他條件。

第三十八條 設區的市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門可以對本條例第三十七條規定的事項進行現場綜合查驗。對綜合查驗發現的問題，責令建設單位及時整改。

綜合查驗結果和整改情況應當在物業管理區域內公告。

第三十九條　建設單位應當依照省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門公佈的臨時管理規約示範文字，制定臨時管理規約，報縣級人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

在首次業主大會透過的管理規約生效後，臨時管理規約即行失效。

第四十條 建設單位銷售物業時，應當在銷售場所將經批准的規劃設計方案、臨時管理規約及物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備的相關材料等予以公示，並向物業買受人提供書面公示材料。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當就遵守臨時管理規約予以書面承諾。

第四十一條　建設單位與物業買受人簽訂物業買賣合同時，應當向物業買受人明示前期物業服務合同及物業服務企業名稱、服務內容、服務標準、收費標準、計費方式和起始時間等內容。

前期物業服務合同作爲物業買賣合同的附件，對物業買賣雙方和物業服務企業具有約束力。前期物業服務合同可以約定期限;約定期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第四十二條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位和物業服務企業不得擅自處分。

第四十三條 物業管理區域內屬業主共有的物業服務用房等配套建築，由建設單位在物業項目綜合查驗合格後60日內負責申請房屋權屬登記。房屋登記機構應當在房屋登記簿中對屬業主共有的物業服務用房等配套建築予以記載。業主有權查詢。

第四十四條 物業服務用房的配置應當符合下列規定：

(一)物業管理區域物業總建築面積五萬平方米以下的，按照不少於建築面積一百平方米配置;

(二)物業管理區域物業總建築面積二十五萬平方米以下的，按照物業總建築面積2‰配置;總建築面積超過二十五萬平方米的，超過部分按1‰的標準配置;

(三)物業服務用房應當在地面以上，便於開展物業服務活動，並且具備採光、通風、水、電、通信等正常使用功能。

物業服務用房應當包括物業服務辦公用房、業主委員會辦公用房等。其中，業主委員會辦公用房建築面積不低於二十平方米。

建設單位移交物業服務用房，不得收取任何費用。

未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業服務用房的用途。

第四十五條 按照規劃要求在住宅小區內配套建設公共服務設施中的會所、幼兒園等的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬於建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明檔案，並優先滿足業主需要。

第四十六條 建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人透過出售、附贈或者出租等方式約定。

佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

第四十七條 物業服務企業在承接新建物業項目時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，發現問題應當書面告知建設單位，建設單位應當及時進行整改。

第四十八條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(三)物業質量保修檔案和物業使用說明檔案;

(四)物業管理區域內各類建築物、場地、設施設備的清單;

(五)園林施工圖紙及樹種清單;

(六)業主名冊;

(七)物業的使用、維護、管理必需的其他資料。

前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備及相關資料移交業主委員會。

建設單位、物業服務企業、業主委員會及其工作人員不得泄露業主個人資訊資料。泄露業主個人資訊資料，影響業主正常工作、生活的，業主有權向有關行政主管部門舉報。

第四十九條　建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔物業的保修責任。

建設單位提取的物業工程質量保脩金，應當專戶存儲，專項用於物業保修期內的維修，並接受業主、業主委員會和物業服務企業的監督。物業工程質量保脩金提取的比例與管理使用辦法，由設區的市人民政府制定，報省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門備案。

第四章　物業管理服務

第五十條 物業服務企業應當按照國家規定，具備相應的資質，不得超越資質等級承接物業服務業務。

物業服務企業在非註冊地承接物業服務項目，應當向物業項目所在地設區的市或者縣(市)人民政府房地產行政主管部門備案。

從事物業管理的人員應當按照國家規定，取得職業資格證書。

房地產行政主管部門應當加強物業管理專業人才隊伍建設，建立物業服務企業及其管理人員的信用檔案。

第五十一條　物業服務企業享有以下權利：

(一)根據有關法律、法規規定和物業服務合同，對物業及其環境、相關秩序進行管理;

(二)依照國家、省有關規定和物業服務合同收取服務費用;

(三)制止違反物業管理規約的行爲;

(四)選聘專營企業承擔專項經營業務;

(五)法律、法規規定或者業主大會授予的其他權利。

物業服務企業按照國家和省有關規定享受第三產業優惠政策。

第五十二條 物業服務企業應當履行以下義務：

(一)以爲業主服務爲宗旨，提高服務質量和水平;

(二)按照物業服務合同，提供安全防範、衛生保潔、共用部位及設施設備日常維修養護等服務;

(三)按照規定公佈物業服務費收支情況;

(四)接受業主委員會和業主的監督;

(五)協助有關部門提供社區服務，開展社區文化活動;

(六)法律、法規規定或者物業服務合同約定的其他義務。

物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。未履行約定的，應當依法承擔相應的法律責任。

第五十三條　業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

物業服務合同應當包括下列事項:

(一)物業管理區域範圍及基本情況;

(二)物業共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護;

(三)物業服務用房的配置、使用、維修和管理;

(四)公共綠化的維護，以及公共區域的環境衛生、相關秩序維護;

(五)車輛的停放管理;

(六)物業服務質量標準;

(七)物業服務費用收取標準和方式;

(八)物業檔案資料的保管;

(九)物業服務合同期限;

(十)雙方的權利義務;

(十一)違約責任;

(十二)物業服務合同終止、解除條件;

(十三)其他事項。

省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門應當制定、公佈物業服務合同等示範文字。

第五十四條　物業服務合同簽訂前，業主委員會應當將擬簽訂的物業服務合同在物業管理區域內公示，充分聽取業主意見後，再提交業主大會透過。物業服務合同內容如需變更的，業主委員會應當將變更的內容在物業管理區域內公示，並按照業主大會規定的程序確認變更合同。

前款規定的公示時間不得少於10日。

第五十五條　物業服務合同期限屆滿前90日，業主委員會應當召集業主大會會議，討論決定物業服務企業的聘用事宜。業主大會決定繼續聘用的，應當依法與物業服務企業簽訂新的物業服務合同;不繼續聘用的，應當依法重新選聘新的物業服務企業。

提前解除物業服務合同的，提出解除合同的一方應當書面告知合同另一方，在物業管理區域內公告，並書面告知所在地的縣級人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

第五十六條 物業服務合同解除或者終止後，物業服務企業應當與業主委員會按照法律、法規規定和合同約定，履行下列交接義務：

(一)移交本條例第四十八條規定的材料;

(二)移交物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、執行、保養的有關資料及物業服務檔案;

(三)物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備;

(四)移交清算預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據;

(五)法律、法規規定的應當移交的其他事項。

業主大會重新選聘物業服務企業後，業主委員會應當將前款所列資料和財物移交重新選聘的物業服務企業，原物業服務企業應當與新選聘的物業服務企業做好物業管理交接工作。

物業服務企業未辦理交接手續，不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。

第五十七條　物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國家和省物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

實行政府指導價的，價格主管部門應當會同房地產行政主管部門，根據物業類型、服務內容、服務等級和物價指數變動等情況，制定相應的基準價和浮動幅度，並向社會公佈。

物業發生轉移或者滅失的，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

第五十八條 物業服務企業應當按照國家和省有關規定公佈物業服務費收支情況，業主委員會應當對所公佈的物業服務費進行監督覈查，並將覈查報告在本物業管理區域內公佈。

價格主管部門應當會同房地產行政主管部門，加強對物業服務企業收費項目、標準的監督。

第五十九條 已交付業主的物業，物業服務費由業主承擔。未交付業主的物業，物業服務費由建設單位承擔。

前款所稱交付是指在房屋買賣合同約定的時間內，業主收到書面交付通知並辦妥相關交付手續。業主收到書面交付通知後，在通知期限內無正當理由不辦理相關交付手續的，視爲交付。建設單位沒有事先書面通知的，以業主實際辦妥相關交付手續爲準。

第六十條 物業服務企業應當嚴格按照國家有關物業服務規範和標準提供服務，加強物業共用部位、共用設施設備執行狀況的日常檢查;對物業共用部位、共用設施設備執行狀況應當於每年第四季度向業主委員會書面報告，並在物業管理區域內公告。

第六十一條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作，制定物業管理區域內安全防範應急預案，對突發性事件應當採取應急措施，及時報告有關行政管理部門和相關單位，並協助做好救助工作。

物業服務企業人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，不得侵害公民的合法權益。

第六十二條　物業管理區域內，供水、供電、供氣等單位應當對最終用戶實行裝表到戶、收費到業主，直接爲業主服務。

供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位可以委託物業服務企業代收有關費用，並按約定支付手續費。

物業服務企業接受委託代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

第六十三條 房地產行政主管部門應當加強對物業服務企業的監督管理，定期對其服務質量進行考覈，促進物業服務企業提高服務水平。

市容、公安、工商、環保、衛生、規劃等行政管理部門應當加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、市容衛生、房屋使用等的監督管理，依法處理違法行爲。

物業管理協會可以依照國家和省有關規定，制定物業服務規範和等級標準，建立和完善物業服務企業以及物業服務從業人員的自律制度，配合房地產行政主管部門建立健全信用檔案。

第六十四條　縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當建立物業管理投訴受理制度，對業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，應當自收到之日起15日內進行調查、處理，並將調查或者處理結果答覆投訴人;屬於其他部門、單位職責的，房地產行政主管部門應當及時轉交有關部門或者單位並告知投訴人。

第六十五條 實行物業管理聯席會議制度。

物業管理聯席會議由縣級人民政府房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府召集，居民委員會或者村民委員會、物業服務企業、專業經營單位和城市管理執法、公安派出所等單位及業主委員會或者業主代表參加。

物業管理聯席會議主要協調解決下列事項：

(一)業主委員會未依法履行職責;

(二)業主委員會未依法換屆;

(三)物業服務企業未依法退出和辦理交接手續;

(四)物業管理與服務過程中發生的重大矛盾糾紛;

(五)其他需要協調解決的相關事項。

第五章　物業的使用與維護

第六十六條　物業服務企業應當對業主或者物業使用人裝飾裝修房屋進行指導和監督。

業主或者物業使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業服務企業;物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行爲和注意事項告知業主或者物業使用人，並加強巡查。

第六十七條　物業出租的，業主應當在簽訂物業租賃合同後，將物業承租人、出租期限、物業服務費用交納的約定等情況書面告知業主委員會和物業服務企業。

第六十八條　物業管理區域內禁止下列行爲:

(一)拆改房屋承重結構;

(二)侵佔、損壞物業的共用部位、共用設施設備;

(三)違法搭建建築物、構築物;

(四)違反法律、法規和管理規約，以及未經有利害關係的業主同意，將住宅改變爲經營性用房;

(五)擅自改變房屋外貌，影響他人生活、工作或者市容環境;

(六)違反規定擺攤設點、佔道經營;

(七)違反規定傾倒垃圾、污水和雜物;

(八)在建築物、構築物上塗寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品;

(九)違反規定停放自行車和機動車輛;

(十)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪音;

(十一)法律、法規和規章禁止的其他行爲。

違反前款規定的，其他業主、業主委員會、物業服務企業有權予以制止。制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門。有關行政主管部門在接到報告後，應當依法予以制止或者處理。

第六十九條 業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施的，應當遵守臨時管理規約或者管理規約，保持物業的整潔、美觀。

第七十條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

第七十一條 任何單位和個人不得擅自佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放車輛。確需佔用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應當經業主大會同意並收取車位場地使用費。車位場地使用費屬於全體業主共有。

車輛在物業管理區域內行駛、停放，應當遵守物業管理區域相關管理規定。

任何單位和個人停放車輛不得佔用消防通道。

第七十二條　住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者住宅小區外與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當交存專項維修資金。但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。

業主交存的專項維修資金屬於業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。設區的市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門、業主委員會應當按照國家規定每年至少一次向業主公佈專項維修資金的交存、使用、增值、結存等情況。

專項維修資金的管理，實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。設區的市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門應當會同同級人民政府財政部門建立健全專項維修資金的使用、管理和監督制度。

專項維修資金的交存、使用和管理，按照國家和省有關規定執行。

第七十三條 物業共用部位、共用設施設備維修、更新時，相鄰業主、物業使用人應當予以配合;因相鄰業主、使用人阻撓維修、更新造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。因物業維修、更新造成相鄰業主、使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責賠償。

第七十四條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營性活動的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的書面同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益30%用於補貼物業管理公共服務費，70%納入專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第七十五條 建設單位應當在物業建成後，將供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等設施，按照規定移交給專業經營單位進行維護管理。

供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

前款規定的單位委託物業服務企業代爲維修、養護的，應當簽訂委託合同，並支付相應的維修、養護費用。

第六章　法律責任

第七十六條　有下列行爲之一的，依照國務院《物業管理條例》的規定處罰:

(一)住宅物業的建設單位未透過招投標的方式選聘前期物業服務企業或者未經批准，擅自採用協議方式選聘前期物業服務企業的;

(二)擅自處分屬於業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的;

(三)不移交有關資料的;

(四)未取得資質證書從事物業服務的;

(五)建設單位在物業管理區域內不按照規定配置物業服務用房的;

(六)物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的;

(七)挪用專項維修資金的;

(八)未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業服務用房的用途的。

違反前款第二項、第八項規定，有收益的，所得收益用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用。

第七十七條 違反本條例第五十六條規定，物業服務企業擅自撤離的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

第七十八條　違反本條例第六十八條第一款第一項、第二項規定，業主、物業使用人有下列行爲之一的，縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當責令限期改正，恢復原狀，並可以按照以下規定給予處罰;給他人造成損失的，責任人應當依法予以賠償：

(一)拆改房屋承重結構的，處以五萬元以上十萬元以下罰款;

(二)侵佔房屋共用部位、公共場地的，個人處以1000元以上5000元以下罰款，單位處以五萬元以上十萬元以下罰款;情節嚴重的，個人處以5000元以上一萬元以下罰款，單位處以十萬元以上十五萬元以下罰款;

(三)損壞共用設施設備的，處以一萬元以下罰款。

違反本條例第六十八條第一款第四項規定，擅自將住宅改變爲經營性用房的，由業主委員會根據管理規約約定進行協調、處理;協調處理不成的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門會同規劃、工商、環保、市容等有關行政主管部門責令限期改正，恢復原狀;情節嚴重的，縣級以上人民政府房地產行政主管部門可處以5000元以上二萬元以下的罰款。

第七十九條　違反本條例規定，縣級以上人民政府房地產行政主管部門，街道辦事處、鄉鎮人民政府或者其他有關行政主管部門及其工作人員有下列情形之一的，由有關行政機關責令改正;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分:

(一)違法干預業主依法成立業主大會和業主委員會的;

(二)未按照本條例規定籌備、組織召開業主大會會議的;

(三)違法實施物業管理行政許可的;

(四)違反物業管理投訴處理規定的;

(五)發現違法行爲或者接到違法行爲報告不及時作出處理的;

(六)有濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守等其他行爲的。

第七章　附則

第八十條　本條例下列用語的含義是:

(一)“自用設備”是指一套房屋戶門以內，由業主、物業使用人自用的門窗、衛生潔具及水、電、氣戶表以內的管線等設施;

(二)“自用部位”是指一套房屋戶門以內，由業主、物業使用人自用的部分(包括一樓房屋業主自用的天井、庭院等);

(三)“共用部位”是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重牆體、柱、樑、樓板、屋頂等)、戶外牆面、門廳、樓梯間、地面架空層、走廊通道等;

(四)“共用設施設備”是指物業管理區域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等。

第八十一條　本條例自2010年1月1日起施行。

2四川省物業管理條例

四川省物業管理條例

(2012年3月29日四川省第十一屆人民代表大會常務委員會第二十九次會議透過)

四川省第十一屆人民代表大會常務委員會公告第67號

《四川省物業管理條例》(NO:SC112511)已由四川省第十一屆人民代表大會常務委員會第二十九次會議於2012年3月29日透過，現予公佈，自2012年7月1日起施行。

第一章 總 則

第一條 爲規範物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，改善人居環境，促進社會和諧，根據 《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、法規，結合四川省實際，制定本條例。

第二條 本省行政區域內的物業管理及相關監督管理活動適用本條例。

本條例所稱物業管理，是指業主透過選聘物業服務企業、其他管理人按照合同約定或者業主透過自行管理等方式,對物業管理區域內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

第三條 省人民政府住房城鄉建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。

市、縣級人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

縣級以上地方人民政府發展改革、公安、民政、司法、財政、環保、城鄉規劃、衛生、工商、質監等有關部門按照各自職責，依法實施對物業管理活動的服務和監督工作。

第四條 街道辦事處(鄉、鎮人民政府)組織、指導、協調本轄區內物業管理區域業主大會的設立和業主委員會的工作，督促業主大會和業主委員會依法履行職責;協調社區建設與物業管理的關係，調解處理物業管理糾紛。

居民(村民)委員會協助街道辦事處(鄉、鎮人民政府)開展物業管理有關的工作。

第五條 建立物業管理工作聯席會議制度，協調處理物業管理與社區管理之間的相關問題。

物業管理工作聯席會議由物業管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)負責召集，房地產行政主管部門、居民(村民)委員會、公安派出所和物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位等參加。

第六條 縣級以上地方人民政府及有關部門應當將物業服務行業納入本地現代服務業發展規劃，制定扶持政策,加強行業管理,提高專業化水平，促進物業服務行業發展。

第七條 物業服務行業組織應當依法加強行業自律管理，規範行業行爲，督促物業服務企業誠信經營和服務，維護物業服務企業合法權益。

第二章 物業管理的區域及設施

第八條 縣級人民政府房地產行政主管部門應當根據建設單位或業主委員會的申請，以土地使用權證確定的用地範圍爲基礎，並考慮建築物規模、共用設施設備的管理與維護和社區建設等因素劃定物業管理區域。影響消防、避險、燃氣、電梯以及其他具有共有功能共用設施設備使用的，不得分割劃分。縣級人民政府房地產行政主管部門應當建立物業管理區域檔案。

第九條 建設單位在取得商品房預售許可或者現房銷售前，應當持房地產開發項目覈准或者備案檔案、土地使用權證、建設用地規劃許可證、項目規劃設計方案等資料，向項目所在地縣級人民政府房地產行政主管部門申請劃分物業管理區域。房地產行政主管部門應當自受理申請之日起20日內，按本條例第八條規定進行劃分。

建設單位應當將劃定的物業管理區域以書面說明和圖紙形式在房屋銷售現場的顯著位置公示。

第十條 已經建成並交付使用的物業，確需要劃分物業管理區域的，由業主委員會或者業主代表向物業所在地縣級人民政府房地產行政主管部門提出申請。房地產行政主管部門應當在物業管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)的配合下，徵求業主、居民(村民)委員會的意見，經相應區域內三分之二以上業主同意後進行劃分，並在相應區域內公告。

第十一條 物業管理區域內的各類物業配套建築應當按照工程建設強制性標準和規範同時規劃設計、同時建設。任何單位和個人不得擅自改變配套建築的用途。

第十二條 新建住宅物業時建設單位應當設計配置具備水、電、通風、採光等基本使用功能和條件的物業服務用房、業主委員會議事活動用房。

物業服務用房、業主委員會議事活動用房位於地面的部分不低於百分之五十。物業服務用房按照房屋建築總面積的千分之二，且不低於100平方米配置;業主委員會議事活動用房按照不低於30平方米配置。

城鄉規劃行政主管部門在覈發建設工程規劃許可證時，應當在許可證及其附圖上載明配套建設的物業服務用房的建築面積。縣級人民政府房地產行政主管部門在覈發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當註明物業服務用房室號。

物業服務用房、業主委員會議事活動用房屬全體業主共有，分別交由物業服務企業和業主委員會無償使用。任何組織和個人不得擅自變更用途，也不得分割、轉讓、抵押。

第十三條 新建住宅物業管理區域應當按照國家、行業、地方標準配置機動車、非機動車停放庫(位)。

第十四條 新建住宅物業管理區域內的水、電、氣等計量裝置應當按照專有部分一戶門號一貿易結算表、共有部分獨立計量表配置。通訊、消防、電梯、安全防範、環衛、郵政等附屬設施設備的配置應當符合相關技術標準和規範。

配套設施不齊全的老舊住宅區，專業經營單位應當配合地方人民政府採取措施逐步改造，實現供水、供電、供氣等專業經營設施設備的分戶計量、分戶控制。業主及物業服務企業應當爲改造工作提供便利。

第十五條 新建住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業經營設施設備及相關管線按照國家技術標準和專業技術規範統一設計，由相關專業經營單位依法組織具有資質的單位安裝施工，所需費用依照有關工程計價規定確定，由建設單位承擔。

建設單位在竣工驗收後應當將住宅物業管理區域內專業經營設施設備及相關管線的所有權移交給組織安裝施工的專業經營單位，專業經營單位應當接收並承擔維修、養護、更新和管理的責任。

專業經營設施設備包括變(配)電、二次供水、燃氣調壓等設施設備及相關管線。

第十六條 本條例實施前建設的住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣等終端用戶分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業經營設施設備及相關管線的所有權由業主大會決定是否無償移交給專業經營單位;決定無償移交的，物業管理區域所在地縣級人民政府房地產行政主管部門應當組織有關專業經營單位按照國家技術標準和專業技術規範進行驗收，驗收合格的，專業經營單位應當接收並負責維修、養護、更新和管理。

驗收不合格的，由專業經營單位按照國家技術標準和專業技術規範提出整改方案，經整改合格後移交。住宅物業尚在工程質量保修期內的整改費用由建設單位承擔，超出保修期的由全體業主共同承擔。

第三章 業主、業主大會與業主委員會

第十七條 依法登記取得房屋的所有權人爲業主。

因買賣、贈與、繼承等法律關係已經合法佔有房屋，但尚未依法辦理所有權登記的，在物業管理中享有業主權利，承擔相應義務。

業主不得以放棄權利爲由不履行義務。

第十八條 物業的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

第十九條 業主在業主大會上的投票權，實行一人一票，一個專有部分按一人計算。但在首次業主大會上建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的，或者同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

第二十條 物業管理區域內，符合下列條件之一的，可以召開首次業主大會會議：

(一)交付的房屋專有部分面積達到建築物總面積百分之五十 或者交付的房屋套數達到總套數百分之五十以上;

(二)首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數達到總套數百分之二十以上;

(三)物業服務企業在前期物業服務合同期限內依法解除合同或者前期物業服務合同到期前90天。

同一物業管理區域內只能設立一個業主大會。

第二十一條 符合本條例第二十條第一款規定情形的，條件具備之日起30日內，建設單位應當書面報告物業管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)申請設立業主大會。

符合本條例第二十條第一款規定情形的，建設單位未及時書面報告申請設立業主大會的，同一物業管理區域內已交付專有部分百分之十以上的業主可以聯名向物業管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)提出設立業主大會的書面要求。

保障性住房物業可根據其房屋所有權權屬成立業主大會或由所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)負責組織相關部門、物業使用人、居民(村民)委員會成立管理委員會，履行業主大會相關職責。

第二十二條 街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當在收到報告之日起15日內會同物業管理區域所在地縣級人民政府房地產行政主管部門組織業主成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議。

籌備組由業主代表、建設單位、房地產行政主管部門、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)和居民(村民)委員會組成，其中業主代表人數不得少於總人數的三分之二。籌備組成員名單應當由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)在物業管理區域內進行書面公告。

籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)或者居民(村民)委員會組織業主推薦。籌備組組長由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)代表擔任。

第二十三條 籌備組履行下列職責：

(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、內容和形式;

(二)擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案;

(三)確認業主身份、業主投票權數和業主專有部分面積;

(四)擬定業主委員會選舉辦法草案，提出候選人建議名單;

(五)依法確定首次業主大會會議表決規則;

(六)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

籌備組應當自成立之日起90日內組織召開首次業主大會會議。籌備組工作經費和召開首次業主大會會議的經費應當由建設單位承擔。

第二十四條 業主大會履行下列職責：

(一)制定和修改管理規約和業主大會議事規則;

(二)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會工作;

(三)確定物業管理方式，選聘、解聘物業服務企業;

(四)籌集和使用專項維修資金，並監督實施;

(五)制定、修改共有部分管理、使用、經營等方面的規程;

(六)法律、法規或者議事規則確定由業主大會決定的其他事項。

第二十五條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當享有的權利和履行的義務，違反管理規約應制定管理規約，應當尊重社會公德，不得違反法律、法規的規定和損害社會公共利益。

管理規約對全體業主具有約束力。

第二十六條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序和業主委員會的屆期、組成和成員任職條件、終止成員資格等事項作出約定，並可以約定業主委員會候補成員的設立、缺席業主表決權計算規則等事項。

第二十七條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，由5人以上的單數組成，任期3年或者5年。

業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。

業主委員會的決定應當在作出之日起3日內在物業管理區域內顯著位置公告。

第二十八條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列材料到物業管理區域所在地的街道辦事處(鄉、鎮人民政府)備案，街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當在收到備案材料後抄送縣級人民政府房地產行政主管部門：

(一)業主大會成立和業主委員會選舉的情況;

(二)管理規約、業主大會議事規則;

(三)業主大會決定的其他重大事項。

業主委員會辦理備案手續後，可持備案證明向所在地公安機關申請刻制業主委員會印章。

業主委員會應當將成立情況在物業管理區域內公告。

第二十九條 業主委員會履行以下職責：

(一)執行業主大會的決定和決議，維護業主共同權益;

(二)召集業主大會會議，報告物業管理實施情況;

(三)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同

(四)聽取業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(五)監督管理規約的實施;

(六)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

(七)業主大會賦予的其他職責。

第三十條 業主委員會應當定期在物業管理區域內向業主公佈下列情況和資料：

(一)管理規約、業主大會議事規則;

(二)業主大會和業主委員會的決定;

(三)物業服務合同;

(四)專項維修資金的籌集、使用情況;

(五)物業共有部分的使用和經營收益的收支情況;

(六)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

(七)其他應當向業主公開的情況和資料。

第三十一條 業主委員會任期屆滿90日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。

業主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當要求其限期改選;逾期不改選的，街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當組織業主進行換屆選舉。

第三十二條 業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起10日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處 (鄉、鎮人民政府)監督下將其保管的有關憑證、檔案等檔案資料、印章及其他屬於全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會。拒不移交的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)協助收。

業主委員會委員資格屆內終止或被罷免的，應當在終止之日起7日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列檔案資料及財物。

第三十三條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

(一)因物業轉讓等原因不再是業主的;

(二)因健康等原因喪失履行職責能力的;

(三)業主大會議事規則約定的其他情形。

第三十四條 業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定罷免其委員資格：

(一)挪用、侵佔業主共有財產;

(二)索取收受建設單位、物業服務企業或者有利害關係業主提供的利益;

(三)利用職務之便要求物業服務企業減免其物業服務費;

(四)泄露業主資料或者將業主資料用於與物業管理無關的活動;

(五)經業主委員會二分之一以上委員或者五分之一以上業主提議撤銷其委員資格的;

(六)業主大會議事規則約定的其他罷免資格的情形。

第三十五條 經業主大會決定，可以從下列渠道籌集工作經費用於業主委員會開展工作：

(一)全體業主共有部分物業經營收益;

(二)全體業主共同交納;

(三)業主自願捐贈等其他合法方式。

工作經費開支範圍、標準和業主委員會委員的工作補貼，由業主大會決定。業主委員會應當妥善保管工作經費，並每半年向業主書面公告收支情況。

第四章 前期物業管理

第三十六條 住宅物業在業主、業主大會首次選聘物業服務企業之前，建設單位應當透過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業，提供前期物業服務。但有下列情形之一的，經住宅物業所在地縣級人民政府房地產行政主管部門覈准，可以採用協議方式選聘物業服務企業：

(一)住宅物業管理區域房屋總建築面積低於3萬平方米的;

(二)投標人少於3個的;

(三)法律、法規另有規定的。

第三十七條 建設單位在申請房屋預售許可或現房銷售前，應當參照省住房城鄉建設行政主管部門製作的示範文字，制定臨時管理規約、前期物業服務合同和房屋使用說明書，作爲房屋銷售合同的附件，並向房地產行政主管部門提交下列材料：

(一)臨時管理規約樣本;

(二)透過招投標等法定方式選聘物業服務企業的證明檔案;

(三)前期物業服務合同;

(四)物業服務用房和業主委員會議事活動用房的配置圖紙及證明檔案;

(五)房屋使用說明書。

第三十八條 建設單位與物業買受人簽訂房屋買賣合同時，應當向買受人明示前期物業服務合同、臨時管理規約等內容。

物業買受人應當遵守臨時管理規約，履行前期物業服務合同。

第三十九條 新建住宅物業實行物業交付承接查驗制度。承接新建物業前，物業服務企業和建設單位在新建小區竣工驗收後，應當按照國家相關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

物業承接查驗應當邀請業主代表以及物業所在地房地產行政主管部門參加，可以聘請相關專業機構協助進行。

第四十條 物業服務企業承接物業服務時，應當對物業管理區域內共有部分及其相應的物業檔案進行查驗，簽訂承接查驗協議，明確雙方的權利與義務。發現共有部分與竣工圖及其規劃設計審批檔案不符或者有質量安全問題的，應當書面告知建設單位，並按照有關規定處

第四十一條 物業服務企業應當自物業交接後30日內，將查驗檔案向物業所在地的縣級人民政府房地產行政主管部門備案，並在物業管理區域內顯著位置公告。

第四十二條 物業服務企業應當按照有關規定與建設單位或者業主委員會辦理物業檔案和物業服務檔案、業主權屬等資料的移交手續

物業服務企業應當自辦理移交手續之日起30日內，持相關資料向縣級人民政府房地產行政主管部門備案。

第四十三條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔物業的保修責任。

第五章 物業服務

第四十四條 一個物業管理區域由一家物業服務企業提供物業管理服務。

物業服務企業應當具有獨立法人資格和從事物業服務活動的相應資質。從事物業服務的管理人員應當按照國家有關規定，取得相應的職業資格證書。

物業服務企業不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業服務企業資質證書。

第四十五條 業主大會成立後，業主委員會應當與選聘的物業服務企業重新簽訂物業服務合同，前期物業服務合同自行終止。物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起30日內，向市、縣級人民政府房地產行政主管部門備案。

第四十六條 物業服務合同應當對物業服務事項、服務標準、收費標準、物業服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。

第四十七條 物業服務事項應當包含下列內容：

(一)建築物共有部位的維護和管理;

(二)共用設施設備的日常執行、維護和管理;

(三)共有部位的綠化、環境衛生的保養和維護;

(四)秩序維護、安全防範、車輛停放管理等事項;

(五)物業服務檔案和物業檔案的管理;

(六)法律法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

物業服務企業可以就超出物業服務合同約定的服務與相關業主另行約定。

第四十八條 物業服務企業應當按照物業服務合同中關於安全防範的約定，健全安全防範措施，做好物業管理區域內的安全防範工作，爲業主提供安全高效便捷的服務。未履行約定義務的，依法承擔相應的法律責任。

物業管理區域內發生安全事故時，物業服務企業應當採取應急措施，並及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

物業服務人員在從事物業服務活動時，應當依法履行職責，不得侵害業主的合法權益。

第四十九條 物業服務企業應當按照國家和省的有關規定向房地產行政主管部門定期報送信用檔案資訊、統計報表等相關資料。

第五十條 物業服務收費標準應當遵循合理、公平、公開、質價相符的原則，由合同雙方當事人予以約定。前期物業服務和保障性住房物業服務收費標準由縣級地方人民政府價格行政主管部門會同房地產行政主管部門根據當地實際情況制定政府指導價，並定期公佈。

同一物業管理區域內同一物業類型、同一物業服務內容和標準的，物業服務收費應當執行同一價格標準。

物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公佈物業服務項目及其收費標準。

第五十一條 物業服務收費標準應當保持相對穩定。有下列情形，需要調整物業服務收費標準的，物業服務企業應當與業主委員會協商，並報經業主大會同意：

(一)公共服務產品能耗價格調整的;

(二)業主要求物業服務內容和物業服務等級變動的;

(三)物業管理區域內共用設施設備維修養護費用調整的;

(四)其他政策性費用調整的。

物業管理區域所在地縣級人民政府價格行政主管部門應當加強物業服務收費的監督和管理。調整物業服務收費標準產生糾紛時，物業服務合同雙方當事人可以向物業管理區域所在地縣級人民政府價格行政主管部門設立的價格認證機構申請對調價幅度的合理性進行評審。

第五十二條 已竣工驗收但尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。

建設單位與業主按照約定交付方式已交付物業的，物業服務費由業主承擔。建設單位與業主另有約定的從其約定。

第五十三條 物業服務合同雙方當事人解除或者終止物業服務合同，應當依據合同履行必要的告知義務;合同未約定告知期限的，應當提前60日告知。

物業服務合同解除或者終止後，物業服務企業應當與業主委員會按照法律法規和合同約定辦理退出交接事宜，並履行下列交接義務：

(一)移交保管的物業檔案、物業服務檔案;

(二)移交物業服務期間形成的有關房屋及設施設備改造、維修、執行、保養的有關資料;

(三)移交物業服務用房;

(四)分項清算預收、代收的有關費用;

(五)專項維修資金使用情況資料;

(六)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

物業服務企業未按照本條第一款履行告知義務並辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。

第五十四條 有下列情形之一的，物業服務企業應當退出物業服務：(一)合同期滿未續約的;

(二)依法、依約定解除合同的;

(三)法律、法規規定不得繼續從事物業服務活動的。

物業服務企業不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等爲由拒絕退出。

第五十五條 經業主共同決定可以對物業管理區域實施自行管理。實行自行管理的全體業主應當透過管理規約就管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔方式等事項共同作出約定。

第五十六條 縣級人民政府房地產行政主管部門應當加強對物業服務企業從事物業服務活動的監督和信用管理，指導物業服務企業按照國家有關規定和物業服務合同履行其義務，協調解決物業服務企業與業主之間的糾紛。

公安、環境保護、城鄉規劃建設、工商、質監、城管執法等部門應當加強對物業管理區域的管理和指導，接到有關違反治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定行爲的報告或發生安全事故的報告後，應當及時調查處理。

物業服務企業應當配合各級人民政府、居民(村民)委員會和各相關部門依法開展的各項工作。

第五十七條 業主、業主大會及業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理髮生爭議時，可以向街道(鄉、鎮)人民調解委員會申請調解。

第六章 物業的使用與維護

第五十八條 業主、物業使用人和物業服務企業對物業的使用與維護，應當遵守法律、法規、管理規約的規定及業主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

第五十九條 物業管理區域內禁止下列行爲：

(一)房屋裝飾裝修損壞房屋承重結構等行爲;

(二)違章搭建建築物和構築物等行爲;

(三)侵佔、損壞樓道、公共園林綠地等物業共用部位、共用設施設備等行爲;

(四)擅自改變房屋、綠地使用性質等行爲;

(五)隨意堆放、傾倒垃圾、雜物等行爲;

(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品，排放有毒、有害、異味物質等;

(七)佔用消防通道、封堵出入口通道等行爲;

(八)超過規定標準排放噪聲或產生振動，影響居民生活的行爲;

(九)(九)法律、法規和管理規約禁止的其他行爲。

(十)第六十條 因維修物業或者公共利益需要，確需臨時佔用、挖掘物業管理區域內道路、場地的，應當徵得業主委員會的同意。臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當在約定期限內恢復原狀。

(十一)第六十一條 業主專有部分出現危害安全、影響容貌、妨礙公共利益及其他影響物業正常使用情形時，業主或者物業使用人應當按整體設計要求及時養護、維修，相鄰物業業主應當提供便利。

(十二)第六十二條 業主、物業使用人裝飾裝修房屋過程中產生的建築垃圾，由業主、物業使用人負責清理。委託物業服務企業清理的，應當約定清理的費用。

(十三)第六十三條 業主出租房屋，應當告知業主委員會和物業服務企業。 業主和物業使用人不得違反法律、法規和管理規約，擅自將住宅、車庫或者其他附屬設施改變爲經營性用房。

(十四)第六十四條 物業管理區域內的電梯由業主委員會或業主委員會選聘的物業服務企業按照合同約定和特種設備有關法律、法規的規定，承擔特種設備使用單位職責。

(十五)電梯的日常維護保養單位，應當對其安全性能負責，保證電梯的安全執行。接到故障通知後，應當立即趕赴現場，並採取必要的應急救援措施。

(十六)第六十五條 物業管理區域內按照規劃設定的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要。已經建成並交付使用的物業，物業管理區域條件允許並經業主大會同意，可以新劃定車位，用於業主停車。但不得佔用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

(十七)屬於建設單位所有的車位、車庫出租(售)的，應當在15日前以書面形式在物業管理區域內公示擬出租(售)車位、車庫的數量、相關證明檔案和出租(售)價格及承租(購買)人條件等。

(十八)公安、消防、救護、環衛、郵政等特種車輛執行公務時在物業管理區域內臨時停放，不得收費。

(十九)第六十六條 業主大會決定利用共有部分劃定車位、設定廣告等方式進行經營的，其獲得的收益，有約定的按照約定分配;沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分佔物業管理區域內建築物總面積的比例補充專項維修資金、支付物業服務費以及業主大會或者業主委員會工作經費等。業主委員會應當定期公佈經營收益的收支情況。

(二十)業主大會決定利用共有部分進行經營的，可以委託物業服務企業代爲管理，並向其支付報酬。

(二十一)第六十七條 物業管理區域內的供水、供電、供氣等有關專業經營單位提供產品服務的費用，業主專有部分使用的，由業主承擔;物業服務企業使用的，由物業服務企業承擔;部分業主或者全體業主共同使用的，由相關業主共同分擔。

(二十二)供水、供電、供氣等專業經營單位應當按照國家覈准的價格、計量裝置的記錄和合同約定向產權分割後的最終用戶計收有關費用，用戶應當按照合同約定按時足額交納費用。

(二十三)任何單位和個人不得強制物業服務企業代收代繳有關費用或要求物業服務企業提供無償服務。

第六十八條 物業保修期內，因建設工程質量問題發生的維修等費用，由建設單位承擔，不得從專項維修資金中列支。

物業保修期屆滿後，物業管理區域內共用部位及共用設施設備的維護、維修、保養和管理責任，由業主共同承擔。共有物業的維修、更新、改造費用，由共有該物業的業主按照各自擁有的物業專有部分建築面積比例分攤。

第六十九條 住宅物業和住宅區內的非住宅物業出售時，物業出售人和買受人應當按照國家和省的規定交存專項維修資金。專項維修資金應當用於物業管理區域內共用部位及共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用，由專業經營單位負責的除外。專項維修資金應當存入銀行專項維修資金專戶，按幢立賬、按戶覈算。

未建立首期專項維修資金或者專項維修資金餘額不足首期籌集金額百分之三十的，業主應當按照國家和省的相關規定、管理規約和業主大會的決定，及時補建或者再次籌集專項維修資金。業主轉讓物業時，其交存的住宅專項維修資金餘額不予退還，一併轉讓給物業買受人。

業主委員會或者受委託的物業服務企業每年至少公佈一次專項維修資金的收支情況，接受業主的監督。

第七十條 建設單位未按照本條例第二十一條規定報告申請成立業主大會前，住宅共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造的，建設單位應當承擔物業維修責任，不得動用專項維修資金。

第七十一條 業主可以在管理規約中約定，發生下列情況時，物業服務企業應當配合業主委員會先行組織維修、更新或者採取應急防範措施，同時由業主委員會向物業所在地縣級人民政府房地產行政主管部門報告，經覈准後其費用在專項維修資金中列支，事後應當向業主大會書面說明情況：

(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

(二)電梯、消防、安防等共用設施設備存在嚴重安全隱患的;

(三)樓體外牆牆面有脫落危險，危及人身安全的;

(四)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的;

(五)其他危及公共安全和物業使用功能的緊急情況。

房地產行政主管部門接到緊急情況維修申請報告後，應當在3個工作日內辦理相關手續。

第七十二條 專業經營設施設備的維護、保養等費用，由專業經營單位承擔，不得從專項維修資金中列支。

專業經營設施設備發生故障或損壞時，專業經營單位應當及時進行維修、養護、更新，物業服務企業、業主應當予以配合。

專業經營單位可以將專業經營設施設備的維護、保養等事宜委託給物業服務企業承擔，物業服務企業可以按照委託合同向專業經營單位收取報酬。

第七章 法律責任

第七十三條 違反本條例規定的行爲，法律、法規已有規定的，從其規定。

第七十四條 建設單位違反本條例規定，有下列行爲之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門予以處罰：

(一)未按本條例第十二條規定配置或者擅自處分物業服務用房和業主委員會議事活動用房的，責令限期改正，沒收違法所得，並處10萬元以上50萬元以下的罰款。

(二)未按本條例第二十一條規定報告申請設立業主大會或者違反本條例第二十三條規定拒不承擔籌備組工作經費和首次業主大會會議經費的，責令限期改正;逾期未改正的，處5萬元以上15萬元以下的罰款;

(三)違反本條例第三十六條規定，未透過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批准，擅自採用協議方式選聘物業服務企業的，責令限期改正，逾期未改正的，給予警告，並處2萬元以上10萬元以下的罰款;

第七十五條 物業服務企業違反本條例規定，有下列行爲之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門予以處罰：

(一)違反本條例第四十四條規定從事與其資質等級不相符合的物業服務活動或者以轉讓、出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業服務企業資質證書的，責令限期改正，逾期未改正的，處5萬元以下的罰款;

(二)違反本條例第四十九條規定未報送信用檔案資訊、統計報表等相關資料的，責令限期改正;逾期未改正的，處1千元以上5千元以下的罰款;

(三)違反本條例第五十三條規定擅自撤離物業管理區域、停止物業服務，未履行相應告知和交接義務的，責令限期改正;逾期未改正的，處5萬元以下的罰款;

(四)未按本條例第五十四條規定退出物業管理區域的，責令限期退出;逾期拒不退出的，處5萬元以上15萬元以下的罰款。

第七十六條 供水、供電、供氣等專業經營單位違反本條例第十五條、第十六條規定，無正當理由拒絕、拖延組織安裝施工或者拒絕接收住宅物業管理區域內專業經營設施設備的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正。影響房屋交付使用、業主正常生活或者造成人身、財產損害的，專業經營單位應當承擔相應的賠償責任。

專業經營單位未按本條例第七十二條規定履行維修、養護、更新等義務及承擔相關費用的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，逾期未改正的，處10萬元以上30萬元以下的罰款。

第七十七條 房地產行政主管部門、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)和其他有關部門的工作人員在物業管理工作中，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章 附 則

第七十八條 業主委託其他管理人提供物業管理服務的，參照本條例中關於委託物業服務企業的相關規定執行。

第七十九條 本條例自2012年7月1日起施行。

3廣東省物業管理條例

廣東省物業管理條例

第一章 總則

第一條 爲了規範物業管理活動，維護業主、物業服務企業的合法權益，營造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。

第二條 本條例適用於本省行政區域內物業管理活動。

本條例所稱物業管理，是指業主透過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 各級人民政府應當規範物業管理工作，保障業主對物業依法享有的管理權，促進物業管理向專業化、市場化發展，鼓勵採用新技術、新方法，提高物業管理和服務水平。

第四條 省人民政府建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。

市、縣(區)人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

各級人民政府有關行政管理部門在各自職責範圍內，做好物業管理區域內的有關工作。

第五條 街道辦事處、鄉鎮人民政府會同物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，協調處理物業管理中的糾紛。居民委員會、村民委員會予以協助和配合。

第六條 物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，規範行業行爲，維護市場秩序和公平競爭，建立物業服務企業及其從業人員誠信檔案，督促其依法、誠信經營和服務，對違反法律法規和行業規範的行爲給予通報批評和公開譴責，促進行業健康發展。

第二章 物業管理區域

第七條 物業管理區域根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍，結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃定。物業的配套設施設備共用的，應當劃定爲一個物業管理區域;但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定爲不同的物業管理區域。

舊城區、城中村等沒有實施物業管理的建成居住區需要實施物業管理的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府徵求相關業主意見後，確定物業管理區域。

對物業管理區域劃定有爭議的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門應當徵求物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府、相關業主、居民委員會的意見後確定。

第八條 新建物業出售前，建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案，並將經備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。

已經實施物業管理的區域，由物業服務企業向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。

街道辦事處、鄉鎮人民政府確定的物業管理區域，由街道辦事處、鄉鎮人民政府向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。

第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會，由一個物業服務企業提供物業管理服務。

第三章 業主、業主大會及業主委員會

第十條 房屋的所有權人爲業主。

尚未登記取得所有權，但基於買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行爲已經合法佔有該房屋的人，在物業管理活動中享有法律法規規定的業主的權利，並承擔相應的義務。

第十一條 業主依法成立業主大會，選舉業主委員會。

業主大會由物業管理區域內全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益，依法履行職責。

一個物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

第十二條 已交付使用的物業建築面積達到物業管理區域建築面積百分之五十的，建設單位應當書面報告物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府，並在物業管理區域的顯著位置公告。

第十三條 百分之二十以上業主可以聯名向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。

已交付使用的物業建築面積達到物業管理區域建築面積百分之五十以上的，業主可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。

符合前兩款情形之一的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在三十日內會同物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門指導、協助業主推薦產生業主大會籌備組。

業主大會籌備組由業主代表、建設單位以及街道辦事處、鄉鎮人民政府代表七至十五人組成，其中業主代表應當不少於首次業主大會籌備組人數的百分之六十。業主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域的顯著位置公告。

第十四條 建設單位和物業服務企業應當協助業主大會籌備組工作，向業主大會籌備組提供業主清冊、物業建築的基本資料(包括物業管理區域內地上、地下的建築物、設施設備和相關場地等)、已籌集的專項維修資金清冊等檔案資料，並在物業管理區域提供相應的人力、場地支援。

業主大會籌備組應當對業主資料保密，不得將前款資料用於與業主大會籌備無關的活動。

第十五條 業主大會籌備組應當自成立之日起六個月內，組織召開首次業主大會會議。

業主大會籌備組履行下列職責：

(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

(二)擬訂管理規約草案和業主大會議事規則草案;

(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

(四)確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單;

(五)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款(一)至(四)項的內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域的顯著位置公告並書面通知全體業主。

第十六條 首次業主大會會議應當對管理規約、業主大會議事規則進行表決，並選舉業主委員會。

第十七條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規約對全體業主、物業使用人具有約束力。

業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序，業主委員會的組成、成員任期及職務終止等事項作出約定。

第十八條 業主大會會議分爲定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。

經業主委員會決定，或者百分之二十以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

業主委員會不按照前兩款規定組織召開業主大會定期會議、臨時會議的，業主可以向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出協助要求，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協調組織召開。

第十九條 召開業主大會會議，應當於會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程在物業管理區域的顯著位置公告，並書面通知全體業主。

業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見等形式。採用書面徵求意見形式的，應將書面徵求意見的結果在物業管理區域內公示三十日以上，業主有權查閱相關資料。

第二十條 業主可以幢、單元或者樓層爲單位，推選業主代表參加業主大會會議。

推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當在參加業主大會會議三日前，就業主大會會議擬討論的事項書面徵求其所代表的業主意見;需要投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字後，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

第二十一條 業主可以委託他人蔘加業主大會會議。業主委託他人蔘加業主大會會議的，應當出具書面委託書，載明委託事項、委託權限及期限。

第二十二條 業主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建或者重建建築物及其附屬設施的，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意;決定其他有關共有和共同管理權利重大事項的，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。面積和業主人數按照下列方式確定：

(一)專有部分面積，按照建築面積計算;建築物總面積，按專有部分面積之和計算。

(二)建設單位已經出售的專有部分的業主人數，一戶按一人計算;建設單位未出售的專有部分按一人計算;總人數，按照兩者之和計算。

第二十三條 業主大會會議表決採用記名投票的方式。

任何人不得僞造業主選票、表決票、業主簽名或者書面委託書。選票、表決票和書面委託書應當妥善保管，以備查詢。

第二十四條 業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：

(一)召集業主大會會議，向業主大會報告工作;

(二)代表業主與業主大會決定選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(三)及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(四)督促業主、物業使用人遵守管理規約，協調處理物業管理活動中的相關問題;

(五)配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會做好物業管理區域的社區建設工作;

(六)法律法規規定或者業主大會賦予的其他職責。

業主委員會對全體業主負責，接受業主監督。

第二十五條 業主委員會委員應當從具備以下條件的業主中選舉產生：

(一)具有完全民事行爲能力;

(二)遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，具有較強的公信力和組織能力;

(三)遵守管理規約，履行業主義務，按時交納住宅專項維修資金和物業服務費用，無損害公共利益行爲;

(四)本人及其近親屬未在爲本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職。

第二十六條 業主委員會一般由五至十五人的單數委員組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任，具體人數、任期由業主大會議事規則約定。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

業主委員會委員候選人由業主聯名推薦、業主自薦等方式產生。

業主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業主大會議事規則約定。

業主委員會實行差額選舉的，未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票順序當選業主委員會候補委員。候補委員人數由業主大會議事規則約定。候補委員可以列席業主委員會會議，不具有表決權。

第二十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。備案時應提交以下材料：

(一)管理規約、業主大會議事規則;

(二)業主大會的會議記錄和會議決定;

(三)業主委員會委員(候補委員)名單及其基本情況。

物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門應當在收到上述材料後五日內發出備案回執。

業主委員會收到備案回執後，應將備案情況告知物業服務企業，並在物業管理區域的顯著位置公告。

備案的有關事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起十五日內書面報告物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

第二十八條 業主委員會憑物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的備案回執，向公安機關申請刻制印章，按照業主大會議事規則的規定和業主大會的決定使用。

第二十九條 業主委員會會議應當按照業主大會議事規則的規定定期召開。經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認爲有必要的，可以召開業主委員會會議。

業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員過半數同意，並在物業管理區域的顯著位置公佈。

第三十條 業主委員會委員應當遵守法律法規和管理規約，不得有下列行爲：

(一)挪用、侵佔業主共有財產;

(二)索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關係業主提供的利益或者報酬;

(三)利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費;

(四)違反物業服務合同拒不交納物業服務費用;

(五)泄露業主資料或者將業主資料用於與物業管理無關的活動;

(六)其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行爲。

業主委員會委員違反前款規定的，經業主委員會會議決定中止其委員職務，並提請業主大會會議決定終止其委員職務。

第三十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

(一)因物業轉讓等原因不再是業主的;

(二)因疾病等原因喪失履行職責能力的;

(三)任職期間被依法追究刑事責任的;

(四)本人以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

(五)業主大會議事規則約定的其他情形。

第三十二條 業主委員會委員職務終止，有候補委員的，由候補委員依次遞補。業主委員會應當及時將業主委員會委員職務終止和候補委員遞補的情況在物業管理區域的顯著位置公告。

職務終止的業主委員會委員應當自公告之日起三日內將其保管的屬於業主大會、業主委員會所有的資料、印章等物品交回業主委員會。

第三十三條 業主委員會委員缺員，由候補委員遞補後仍不足五人，或者後期物業的業主入住後需增補業主委員會委員的，業主委員會應當組織召開業主大會會議補選業主委員會委員。

業主委員會委員集體辭職的，應當召開業主大會會議重新選舉業主委員會。業主可以向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出協助要求，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當給予協助。

第三十四條 業主委員會任期屆滿三個月前，應當組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。業主委員會任期屆滿仍未組織召開業主大會會議進行換屆選舉的，業主可以向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出協助要求，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當給予協助。

業主委員會應當在任期屆滿三日內，將屬於業主大會、業主委員會的有關財物、檔案資料、印章等移交給新一屆業主委員會。

業主委員會任期屆滿，不得繼續履行職責。

第三十五條 業主委員會日常工作經費由全體業主承擔，經費的籌集、管理和使用由業主大會決定。

業主委員會應當按季度在物業管理區域的顯著位置公佈工作經費的使用情況，接受業主監督。

第四章 前期物業管理

第三十六條 前期物業管理階段的住宅物業，建設單位應當透過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行前期物業管理服務，並簽訂書面的前期物業服務合同。投標人少於三個或者總建築面積不超過五萬平方米的住宅物業，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

分期開發的物業劃定爲一個物業管理區域的，應當由同一物業服務企業提供服務。

物業服務企業應當於合同簽訂之日起十五日內將前期物業服務合同報物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

第三十七條 建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容，載明由物業買受人交納的前期物業服務費的時間、標準和方式。

實行政府指導價的前期物業服務費標準，應當按照政府指導價的有關規定執行。

第三十八條 建設單位應當按照不少於物業管理區域總建築面積千分之二的比例，在物業管理區域內配置物業服務用房，最低不少於五十平方米，最高不超過三百平方米;其中，業主委員會辦公用房最低不少於十平方米，最高不超過六十平方米。分期開發建設的物業，建設單位應當在先期開發的區域按照不少於先期開發房屋建築面積千分之二的比例配置物業服務用房。

物業服務用房應當爲地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能;沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高於四層。

物業服務用房的所有權依法屬於全體業主，專用於物業管理服務工作，不得挪作他用。

第三十九條 縣級以上人民政府城鄉規劃行政主管部門應當在審批建設工程規劃許可證時，按前條規定明確物業服務用房的位置和麪積。建設單位應當在商品房預售時予以公佈。

縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當在辦理所有權初始登記時，在房地產登記簿中註明物業服務用房面積和房號以及物業的其他共有部分。業主有權查詢。

第四十條 建設單位在交付物業前，應當對物業服務用房、共用場地、共用設施設備配置獨立的水電氣計量器具。

第四十一條 物業買受人應當在建設單位交付物業後按照商品房買賣合同的約定交納物業服務費用。

物業管理區域尚未出售或者已出售但尚未交付給物業買受人的物業，其物業服務費用由建設單位按照該物業區域同類物業的標準全額交納。

建設單位出售物業時，不得承諾或者約定減免物業服務費用。建設單位已經承諾或者約定減免的物業服務費用，由建設單位承擔。

第四十二條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

(一)物業的報建、批准檔案，竣工總平面、單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備買賣合同複印件及安裝、使用和維護保養等技術資料;

(三)物業質量保修檔案和物業使用說明檔案;

(四)物業管理區域內各類建築物、場地、設施設備的清單;

(五)物業及配套設施的產權清單;

(六)物業服務用房的清單;

(七)物業的使用、維護、管理必需的其他資料。

建設單位、物業服務企業不得泄露業主資料，物業服務企業不得將業主資料用於與物業管理服務無關的活動。在前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將前款資料移交給業主委員會。

第四十三條 物業服務企業應當聽取業主、物業使用人對物業管理服務的意見和建議，及時處理業主投訴，改進物業管理服務。

物業服務企業不及時處理業主的投訴的，居民委員會、街道辦事處、鄉鎮人民政府、物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門應當及時協調處理;對物業服務企業損害業主、物業使用人合法權益的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門應當責令其限期整改，物業服務企業應當按期整改。

第五章 物業管理服務

第四十四條 業主大會成立後，業主委員會應當與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。簽訂合同時，業主委員會應當出具業主大會選聘或者續聘物業服務企業的決定和業主委員會的合法有效證明。

物業服務合同應當對物業管理範圍、物業管理服務事項、服務標準、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業服務用房的使用、共用部位和共用設施設備的管理使用、合同期限、物業服務企業的退出、資料的移交、違約責任等內容進行約定。

物業服務企業應當於合同簽訂之日起十五日內將物業服務合同報物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

第四十五條 物業服務企業應當按照法律法規的規定和物業服務合同的約定，爲業主提供服務，並配合政府有關部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府開展社區服務和社區文化活動。

第四十六條 物業服務企業應當明碼標價，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域的顯著位置進行公示。

物業服務企業可以根據業主的委託提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。

第四十七條 業主應當按照物業服務合同的約定，按時交納物業服務費用;物業產權轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。

第四十八條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應當服務到最終用戶，並向最終用戶收取有關費用。

第四十九條 物業服務收費實行酬金制的，物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公佈物業服務資金年度預決算，並每年不少於一次公佈物業服務資金的收支情況。業主委員會可以聘請專業機構對物業服務資金的收支情況進行審計。

物業服務企業應當定期公佈共用場地、共用設施設備產生的水電用量、單價、金額，按照實際費用和約定的方式向全體業主合理分攤。沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分佔建築物總面積的比例分攤。

業主或者業主大會對公佈的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況，以及共用場地、共用設施設備產生的水電費的分攤情況提出異議時，物業服務企業應當及時答覆。

第五十條 物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會決定選聘或者續聘物業服務企業，並將決定書面告知物業服務企業;物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿三個月前書面告知業主委員會。業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同。

業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內退出物業管理區域。

物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業自願按照原合同約定繼續提供服務的，物業服務合同自動延續至業主大會作出選聘或者續聘決定爲止。

第五十一條 物業服務企業退出時，應當向業主委員會移交其合法佔有的下列資料和財物，並配合新的物業服務企業做好交接工作：

(一)第四十二條規定的資料;

(二)物業服務用房;

(三)物業管理服務期間改造、維修、保養有關物業形成的技術資料;

(四)物業管理服務期間配置的固定設施設備;

(五)其他應當移交的財物、資料。

第五十二條 業主委員會應當督促物業服務企業按照物業服務合同的約定做好物業管理服務，協調、處理業主、物業使用人對物業管理服務的投訴。

業主、物業使用人、業主委員會和物業服務企業對於物業管理服務有爭議的，可以向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會申請協調處理。

業主、物業使用人、業主委員會和物業服務企業對有關物業服務收費有爭議的，可以向物業所在地價格行政主管部門申請協調處理。

第六章 物業的使用和維護

第五十三條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得擅自改變用途。

任何人不得擅自佔用、挖掘物業管理區域的道路、場地，損害業主的共同利益。

利用物業管理區域屬於業主共有的道路、綠地或者其他場地作爲停放車輛的車位或者利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當徵得相關業主和業主大會的同意，並依法辦理相關手續。所得收益依法歸全體業主共有。

第五十四條 物業管理區域內，規劃用於停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區域業主的需要。

物業管理區域內規劃用於停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先出租給本區域業主、物業使用人。在滿足本區域業主、物業使用人需要後，建設單位將車位、車庫出租給本區域業主、物業使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過六個月。

建設單位依法取得車位、車庫權屬登記後方能出售車位、車庫。建設單位應當在出售車位、車庫一個月前，以書面形式告知本區域全體業主，並在物業管理區域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明檔案和出售價格。擬出售車位、車庫數量少於本區域房屋套數時，每戶業主只能購買一個車位、車庫。

第五十五條 物業管理區域內禁止下列行爲：

(一)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;

(二)違反法律法規以及管理規約，改變房屋用途，將住宅改變爲經營性用房;

(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改爲衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;

(四)破壞或者擅自改變房屋外觀;

(五)違法搭建建築物、構築物;

(六)損壞或者擅自佔用、改建物業共用部位;

(七)損壞或者擅自佔用、移裝共用設施設備;

(八)損毀樹木、園林;

(九)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設超負荷物品;

(十)亂丟垃圾，高空拋物;

(十一)發出超過規定標準的噪聲或者影響鄰居採光、通風;

(十二)法律法規和管理規約禁止的其他行爲。

物業管理區域內發生上述行爲時，業主、物業使用人有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當根據物業服務合同或者管理規約及時予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門，有關部門應當依法及時處理，相關業主和物業使用人應當積極予以配合。

第五十六條 物業共用部位、共用設施設備維修、更新時，相關業主、物業使用人應當予以配合。因相關業主、物業使用人阻撓維修、更新，造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當予以賠償。

因物業共用部位、共用設施設備維修、更新等原因，造成房屋、設施設備等損害的，責任人應當予以恢復原狀或者賠償。

第五十七條 業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約內容、物業服務費用標準等事項告知受讓人或者承租人，並自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內，將物業轉讓或者出租情況告知業主委員會和物業服務企業。

第五十八條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家規定交存住宅專項維修資金。

住宅專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、業主決策、政府監督的原則。

住宅專項維修資金專戶以物業管理區域爲單位設賬，並按房屋戶門號設分戶賬;未劃定物業管理區域的，以幢爲單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

住宅專項維修資金屬於業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第五十九條 業主轉讓物業時，其交存的住宅專項維修資金餘額不予退還，一併轉讓給新業主。

第六十條 共有物業的維修、更新、改造費用，由共有該物業的業主按照各自擁有的物業專有部分建築面積比例分攤。

第六十一條 物業保修期內發生的維修費用，由建設單位承擔，不得從住宅專項維修資金中列支。

物業管理區域內依法應當由供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位承擔的相關管線和設施設備的維修、養護費用，不得從住宅專項維修資金中列支。

第七章 法律責任

第六十二條 建設單位未按照本條例第十二條規定向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報告並在物業管理區域公告的，或者未按照本條例第十四條規定向業主大會籌備組提供相關檔案資料的，由物業所在地縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，可以處五萬元以下的罰款。

建設單位未按照本條例第三十八條規定提供物業服務用房的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期提供;逾期不提供的，責令向業主大會交納相應價款，用於解決物業服務用房，沒收違法所得，並處十萬元以上五十萬元以下的罰款。

第六十三條 物業服務企業有下列情形之一的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門按照以下規定予以處罰：

(一)業主大會決定選聘新的物業服務企業後，原物業服務企業不按規定退出物業管理區域的，責令限期退出;逾期拒不退出的，處五萬元以上十五萬元以下的罰款，並由頒發其資質證書的房地產行政主管部門吊銷其資質證書;

(二)損毀或者破壞屬於全體業主的檔案資料、財物和共用設施設備的，可處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

物業服務企業違反本條例第三十七條第二款規定，擅自提高收費標準，增加收費項目的，由縣級以上人民政府價格行政主管部門根據有關法律法規的規定予以處罰。

第六十四條 物業服務企業人員對業主或者物業使用人採取人身、財產侵害等行爲的，應當依法承擔民事責任;對違反治安管理的行爲，依照《中華人民共和國治安管理處罰法》予以處罰;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六十五條 業主委員會作出的決定違反法律法規規定或者業主大會決定，給業主、物業服務企業造成損害的，由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔民事責任。

業主委員會違反法律法規規定，嚴重侵害業主合法權益或者嚴重影響公共秩序的，由政府有關部門依法追究責任。

第六十六條 業主委員會委員違反本條例第三十條規定的，由縣級以上人民政府相關行政主管部門依法處理，並在其物業管理區域內予以通報;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

業主委員會委員職務終止後未將其保管的屬於業主大會、業主委員會所有的資料、印章等物品交回業主委員會，業主委員會任期屆滿後未及時將有關財物、檔案資料、印章等移交新一屆業主委員會的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，並給予警告。

第六十七條 違反本條例規定，泄露業主資料或者將業主資料用於與物業管理服務無關的活動的，依法追究法律責任。

第六十八條 違反本條例第五十五條規定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任，並由有關行政主管部門按照下列規定予以查處;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)違反第一項規定的，由縣級以上人民政府建設行政主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款。

(二)違反第二項、第四項、第五項規定的，由縣級以上人民政府城鄉規劃行政主管部門依照有關法律法規的規定查處。

(三)違反第三項規定的，由縣級以上人民政府建設行政主管部門責令限期拆除，並對業主、物業使用人處一千元以上五千元以下的罰款，對裝飾裝修企業處五千元以上五萬元以下的罰款;逾期未拆除的，縣級以上人民政府建設行政主管部門可以申請人民法院強制執行。

(四)違反第六項、第七項規定的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告;對個人可以處一萬元以下的罰款;對單位可以處二十萬元以下的罰款。

(五)違反第八項、第九項、第十項、第十一項、第十二項規定的，由相關行政主管部門依法查處。

第六十九條 縣級以上人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府以及其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行爲不予查處，尚未構成犯罪的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章 附則

第七十條 本條例所稱共用部位，是指屬於業主共有共用的房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重牆體、柱、樑、樓板、屋面等)、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業服務用房，以及房屋外牆面等。

本條例所稱共用設施設備，是指物業區域內供排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、供電線路、煤氣(天燃氣)管道、消防設施、溝渠、池、井、公益性文體等設施設備。

第七十一條 本條例自2009年3月1日起施行。

4山東省物業管理條例

山東省物業管理條例

第一章 總則

第一條 爲了規範物業管理活動，維護業主、物業使用人、物業服務企業、其他管理人的合法權益，改善人民羣衆的居住和工作環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》和《物業管理條例》等法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。

第二條 本條例所稱物業管理，是指業主透過自治管理，選聘物業服務企業或者其他管理人，按照物業服務合同約定，對物業進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生及相關秩序的活動。

第三條 本條例適用於本省行政區域內物業的管理、使用、維護、服務及監督管理活動。

第四條 物業管理應當堅持以人爲本，實行業主自治與專業服務、社區管理相結合的原則。

第五條 省人民政府建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。

設區的市、縣(市、區)人民政府房地產管理部門或者建設行政主管部門(以下統稱物業主管部門)，負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

城管執法、房地產開發、財政、民政、價格、公安、城鄉規劃、市政公用、環境保護、工商行政管理等有關部門按照各自職責，做好與物業管理有關的工作。

第六條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛。

社區居民委員會負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。

第七條 縣級以上人民政府應當制定扶持政策，採取措施，推動住宅區、商業區、工礦區及機關、學校、醫院等實行社會化、專業化、市場化的物業服務，促進物業服務行業發展。

鼓勵採用節能、環保的新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。

第二章 新建物業與前期物業管理

第一節 物業管理區域

第八條 物業管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍爲基礎，並考慮建築物規模、共用設施設備、社區建設等因素。

分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備是共用的，應當劃定爲一個物業管理區域;配套設施設備能夠分割並獨立使用的，可以劃定爲不同的物業管理區域。

第九條 建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前,應當持房地產項目開發經營權證明、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、項目規劃設計方案和地名覈准檔案等資料，向物業主管部門申請劃分物業管理區域。

物業主管部門應當自受理申請之日起二十日內，在徵求街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、房地產開發主管部門等單位的意見後進行劃分登記，並告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業買受人明示。

第十條 物業管理區域劃定後，確需調整的，由物業主管部門按照本條例的規定重新進行劃分登記，但應當經相關物業管理區域內已入住面積且已入住戶數的比例達到百分之五十以上的業主同意。

第二節 配套建築與設施設備

第十一條 物業管理區域內的各類配套建築與設施設備，應當嚴格按照國家和省有關住宅小區規劃、設計規範和工程標準進行建設。

物業管理區域內的配套建築應當依法辦理權屬登記手續，不得擅自改變用途。

第十二條 物業服務用房的配置應當符合下列規定：

(一)建築面積按照建設工程項目總建築面積的千分之三至千分之五配置，最少不低於一百平方米;

(二)具備水、電、採光、通風等正常使用功能。

業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑，其建築面積不低於二十平方米。

物業服務用房由建設單位無償提供，屬於全體業主共有。

第十三條 住宅小區內城管執法、治安管理等政務管理用房的建築面積不低於五十平方米;住宅小區內的社區居民委員會用房，應當按照規劃要求進行配套建設。

住宅小區內按照規劃配套建設的政務管理用房、社區居民委員會用房和承擔義務教育的中小學校，屬於政府所有，建設投資由政府承擔，具體投資來源應當在項目建設條件意見書中載明。

第十四條 按照規劃要求在住宅小區內配套建設的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬於建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明檔案，並優先爲業主提供服務。

第十五條 物業管理區域內規劃用於停放汽車的車庫(包括專用車庫和共用車庫內的車位，下同)的歸屬，由建設單位與物業買受人在商品房買賣合同中約定屬於建設單位所有或者相關業主共有。約定屬於建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明檔案，並可以附贈、出售或者出租給業主。

佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於全體業主共有，建設單位不得銷售。

第十六條 住宅小區內的專業經營設施設備，由專業經營單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協調配合專業經營設施設備的施工，並承擔相關管溝、設備用房等土建工程的配套建設。

住宅小區內供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的各類建設資金，統一併入城市基礎設施配套費(含綜合開發費)，並根據公用事業價格改革和調整情況逐步覈減，交由專業經營單位專項用於住宅小區內專業經營設施設備的投資建設。住宅小區內專業經營設施設備歸專業經營單位所有。具體辦法由省建設行政主管部門會同有關部門制定，城市基礎設施配套費的收取標準由設區的市人民政府合理確定。

專業經營設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量裝置。

第十七條　本條例實施前建設的住宅小區內專業經營設施設備，由業主大會決定移交給專業經營單位，專業經營單位應當接收。具體辦法由設區的市人民政府制定。

第十八條　專業經營單位應當依法履行專業經營設施設備的維修養護責任，按照與業主簽訂的服務合同服務到最終用戶，保證服務質量。

各級人民政府和有關主管部門應當加強對專業經營單位的監督管理，督促專業經營單位履行投資、建設和維護管理義務。

第十九條 物業管理區域內封閉執行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區域鍋爐等設施設備，屬於相關業主共有，但由經營單位投資經營的除外。

第二十條 城鄉規劃、建設行政主管部門在進行建設工程規劃審批和設計審查時，應當就住宅小區配套建築及設施設備的配置、專業經營設施設備的建設標準徵求房地產開發、物業管理等部門和專業經營單位的意見。

第三節 前期物業管理與物業交付

第二十一條 建設單位應當依法透過招標的方式選聘前期物業服務企業。

招標人應當在發佈招標公告或者發出投標邀請書十日前，持招標公告或者投標邀請書、招標檔案等有關資料，向物業主管部門備案。

第二十二條　鼓勵前期物業服務企業提前介入項目的開發建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備執行管理等事項，提出與物業管理有關的建議。

建設單位組織單位工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業服務企業參與監督。

第二十三條 建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建築和設施設備的清單及其產權歸屬等資料報物業主管部門備案，並在商品房銷售時將上述資料作爲商品房買賣合同約定的內容。

前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容進行約定;涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。

第二十四條 新建住宅小區的配套建築及設施設備符合下列條件後，建設單位方可辦理物業交付手續：

(一)生活用水納入城市公共供水管網，並安裝分戶計量裝置;

(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統;

(三)小區用電納入城市供電網絡，並安裝分戶計量裝置;

(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接，並安裝燃氣分戶計量裝置和供熱分戶控制裝置;

(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸資訊端口敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防範設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位;

(六)按照規劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設施建設;

(七)小區道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;

(八)按照規劃要求完成教育、文化、衛生、體育、郵政、環境衛生、商業網點、物業服務和政務管理等配套建築及設施建設;

(九)按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;

(十)住宅小區分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設定有效的隔離設施;

(十一)法律、法規規定的其他條件。

建設單位應當組織有關部門及專業經營單位按照前款規定，對住宅小區進行綜合驗收，接受房地產開發、城鄉規劃、物業管理等有關部門的監管，並向房地產開發主管部門辦理綜合驗收備案手續。

第二十五條 建設單位應當自住宅小區綜合驗收合格之日起三十日內，與相關專業經營單位辦理專業經營設施設備接收管理手續，並協助物業買受人與相關專業經營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務合同。

第二十六條 建設單位交付住宅物業時，應當向業主提供住宅質量保證書、住宅使用說明書等資料。

前期物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊，並可以接受建設單位的委託，協助建設單位辦理住宅物業交付的有關具體事宜。

第二十七條 建設單位應當在物業主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的監督下，按規定向前期物業服務企業移交物業服務用房和下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(三)物業質量保修檔案和物業使用說明檔案;

(四)業主名冊;

(五)物業管理必需的其他資料。

前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時,將物業服務用房及有關資料移交給業主委員會。

鼓勵建設單位爲其開發的住宅小區的物業管理，提供部分經營用房或者給予資金支援。

第三章 業主大會與業主委員會

第一節 業主大會籌備組

第二十八條 房屋的所有權人爲業主。

建設單位或者前期物業服務企業應當將業主入住情況及時報告物業主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。

符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：

(一)業主已入住面積的比例達到百分之五十以上;

(二)業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上;

(三)自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到百分之二十五以上。

第二十九條 符合首次業主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在三十日內組建業主大會籌備組。

籌備組由七人以上單數組成，由建設單位、前期物業服務企業、業主和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會等派員組成，其中業主所佔比例不得低於籌備組總人數的二分之一。

籌備組應當自成立之日起十日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內進行書面公告。

第三十條 籌備組履行下列職責：

(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;

(二)草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;

(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

(四)提出首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;

(五)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

對前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，在物業管理區域內公告，並書面通知全體業主。業主對業主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以複覈並告知異議人複覈結果。

籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。

第二節 業主大會

第三十一條　一個物業管理區域成立一個業主大會。

物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會職責。

第三十二條　業主大會履行下列職責：

(一)制定和修改業主大會議事規則及管理規約;

(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

(三)監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

(四)選聘、解聘物業服務企業;

(五)籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金);

(六)決定改建、重建建築物及其附屬設施;

(七)決定物業管理區域內的其他物業管理事項。

第三十三條 業主大會對業主投票權的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規定確定：

(一)按照業主戶數計算的，一戶計算爲一票;建設單位未售出的專有部分，計算爲一票;

(二)按照建築面積計算的，每一平方米建築面積計算爲一票;建築面積不足一平方米的按一票計算。

業主身份以及建築面積的確認，以不動產登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效檔案爲依據。

第三十四條 業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式。採用書面徵求意見形式的，應當將徵求意見書送交每一位業主;無法送達的，應當在物業管理區域內公告。

不參加投票業主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由管理規約或者臨時管理規約規定。

第三十五條 物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層爲單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議前，應當事先書面徵求其所代表的業主意見，並將經業主本人簽字的書面意見在業主大會會議上如實反映。

第三十六條 業主大會會議由業主委員會負責召集，每年至少召開一次。

有下列情形之一的，業主委員會應當召集業主大會臨時會議：

(一)有百分之二十以上業主提議的;

(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

業主委員會不履行召集義務的，經業主申請，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織業主召開業主大會。

第三節 業主委員會

第三十七條 業主委員會是業主大會的執行機構，業主委員會依照國家有關法律、法規和業主大會的授權開展活動。

業主委員會履行下列職責：

(一)召集並主持業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(三)執行業主大會的決議、決定;

(四)及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主按時交納物業服務費，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(五)監督管理規約的實施;

(六)業主大會賦予的其他職責。

第三十八條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由三人以上單數組成。業主委員會委員應當由物業管理區域內的業主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。

業主委員會應當自選舉產生之日起三日內召開首次會議，在業主委員會委員中推選主任、副主任和執行委員，主任、副主任可以兼任執行委員。

執行委員負責業主委員會的日常事務工作，經推薦可以依照法定程序進入所在地社區居民委員會任職。

第三十九條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向物業主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案：

(一)業主大會會議決議;

(二)業主大會議事規則;

(三)管理規約;

(四)業主委員會委員名單和基本情況;

(五)法律、法規規定的其他資料。

物業主管部門應當自收到前款規定資料之日起十日內，對符合條件的發給業主委員會備案證明，並出具業主委員會刻制印章證明。業主委員會應當依法刻制、使用、管理印章和開立帳戶。

業主大會議事規則、管理規約、業主委員會委員發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內書面告知物業主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。

第四十條 業主委員會應當按照業主大會的決定及議事規則召開會議。

業主委員會會議由主任或者執行委員負責召集，可以邀請社區居民委員會派人蔘加會議。

業主委員會會議應當有三分之二以上委員出席，作出決定時應當經全體委員過半數同意。

業主委員會應當自業主大會、業主委員會作出決定之日起三日內，將業主大會、業主委員會的決定以書面形式在物業管理區域內公告。

業主可以查閱業主委員會會議資料，並有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答覆。

第四十一條　業主委員會任期屆滿六十日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。

業主委員會應當及時將業主委員會印章、檔案資料以及屬於全體業主的財物等移交給新一屆業主委員會;不及時移交的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當協調督促其移交。

第四十二條 業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其委員資格：

(一)以書面方式向業主大會提出辭職請求的;

(二)拒不履行委員職責的;

(三)業主委員會過半數委員或者百分之二十以上業主提議撤銷其委員資格的;

(四)違章搭建建築物和構築物、拒付物業服務費以及有其他違反管理規約和侵害業主合法權益行爲的;

(五)因其他原因不適合繼續擔任業主委員會委員的。

第四十三條 業主大會與業主委員會的活動經費及執行委員、委員的報酬，從業主共有部分的收益中提取或者由全體業主承擔，具體辦法與標準由業主大會決定。

第四章 物業的使用與業主自治管理

第一節 一般規定

第四十四條 業主或者物業使用人使用物業應當遵守有關法律、法規和管理規約、臨時管理規約的規定，不得有下列行爲：

(一)損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行爲;

(二)違章搭建建築物和構築物、私開門窗等違反規劃規定的行爲;

(三)侵佔、損壞樓道、綠地等物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的行爲;

(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行爲;

(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環境衛生規定的行爲;

(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪聲等違反環境保護規定的行爲;

(七)佔用消防通道等違反消防管理規定的行爲;

(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行爲;

(九)法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行爲。

物業服務企業、業主委員會發現有前款規定行爲的，應當予以勸阻、制止，並報告有關部門。

第四十五條 業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施的，應當遵守管理規約、臨時管理規約和物業管理的有關規定，保持物業的整潔、美觀。

業主利用屋面安裝太陽能熱水器等設施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業頂層的業主和物業服務企業應當予以配合。

業主應當按照垃圾分類收集的有關規定傾倒垃圾。

第四十六條 業主出租房屋的，應當告知業主委員會和物業服務企業。

業主不得違反法律、法規和管理規約、臨時管理規約，將住宅、車庫或者其他附屬設施改變爲經營性用房。業主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設施改變爲經營性用房的，應當向業主委員會或者社區居民委員會提出書面申請，並經有利害關係的業主同意後，方可依法向有關部門辦理相關手續。

第二節 住宅物業的裝飾裝修

第四十七條 業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續;按照規定需要報有關部門批准的，應當依法辦理批准手續。

業主拒不辦理登記、批准手續的，物業服務企業有權按照管理規約或者臨時管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。

第四十八條 業主或者物業使用人應當與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協議。

住宅裝飾裝修服務協議應當包括下列內容：

(一)裝飾裝修工程的實施內容和實施期限;

(二)允許施工的時間;

(三)廢棄物的清運與處置;

(四)住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求;

(五)禁止行爲和注意事項;

(六)裝修保證金的收取和退還;

(七)違約責任;

(八)其他需要約定的事項。

第四十九條 業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當告知相鄰業主。

物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業主不得拒絕和阻礙。

第三節 車庫與車位的使用

第五十條 車庫應當優先滿足業主、物業使用人停車需要。業主、物業使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租爲由拒絕，車庫租賃費的標準按照有關部門發佈的指導價格確定。在滿足業主、物業使用人需要後，建設單位將車庫出租給物業管理區域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。

物業管理區域內規劃用於停放汽車的車庫應當優先投入使用;車庫尚未充分利用的，不得在物業管理區域內佔用業主共有的道路或者其他場地設定規劃以外的車位。

第五十一條 佔用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定。車位場地使用費屬於全體業主共有。

第五十二條 鼓勵建設單位或者其他投資人在住宅小區規劃條件允許，並經業主大會和城鄉規劃主管部門同意的情況下，建設、經營車庫和立體停車設施，滿足業主停車需求。

利用地下空間建設、經營車庫的，縣級以上人民政府應當在容積率的認定等方面給予優惠。

第五十三條　業主需要在物業管理區域內停放汽車的，應當事先與物業服務企業商定停車位置，不得擅自佔用道路或者其他場地。

業主對汽車有看管要求的，應當與物業服務企業另行約定。

第四節 業主自治管理

第五十四條　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

(二)提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則的建議;

(四)參加業主大會會議，行使投票權;

(五)選舉業主委員會成員，並享有被選舉權;

(六)監督業主委員會的工作;

(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

(八)對物業共用部位、共用設施設備使用情況享有知情權和監督權;

(九)監督專項維修資金的管理和使用;

(十)法律、法規規定的其他權利。

第五十五條　業主在物業管理活動中，履行下列義務：

(一)遵守管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則;

(二)遵守物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

(五)按時交納物業服務費;

(六)法律、法規規定的其他義務。

第五十六條 管理規約、臨時管理規約應當對物業的使用、管理、業主公共利益、業主的權利義務、物業服務費的收交方式、違反規定應當承擔的責任等事項作出規定。

管理規約、臨時管理規約對全體業主及物業使用人具有約束力。對拒不交納物業服務費的業主，由業主委員會督促其交納，並可以在物業管理區域內的顯著位置予以公示。

第五十七條 提倡業主委員會直接向業主收取物業服務費，並按照合同約定將物業服務費支付給物業服務企業;業主委員會直接向業主收取物業服務費的，物業服務企業應當予以協助。

業主對物業共有部分使用所產生收益的分配，由業主大會決定;未作決定的，主要用於補充專項維修資金，也可以作爲業主委員會、業主大會的活動經費或者折抵物業服務費。

第五十八條 業主委員會應當定期在物業管理區域內的顯著位置書面公告專項維修資金的籌集使用及共有部分收益的賬目等情況;業主委員會直接向業主收取物業服務費或者採用酬金制收費方式的，還應當將物業服務費的收支情況予以公告。

第五章 物業服務企業

第一節 物業服務企業

第五十九條 物業服務企業，是指依法設立、取得相應資質從事物業管理活動的企業法人。

物業服務企業應當在其資質等級許可的範圍內從事物業管理活動。

物業服務企業不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業服務企業資質證書。

第六十條 物業服務企業應當具有相應的專業工程技術人員，具備爲業主提供專項服務的能力。

從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

第六十一條 物業服務企業可以聘請專業服務單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務，但不得將物業管理區域內的全部物業管理一併委託給其他單位或者個人。

第六十二條 物業主管部門應當加強對物業服務企業的監督管理，定期對其服務質量進行考覈，促進物業服務企業提高服務水平。

物業服務企業應當向物業主管部門定期報送信用檔案資訊、統計報表等相關資料。

第六十三條　物業服務企業的合法權益受法律保護。任何單位和個人不得強制物業服務企業代收有關費用和提供無償服務。

第二節 行業自律

第六十四條 物業服務企業應當在物業主管部門的指導下，建立行業自律組織，規範行業行爲，促進誠信經營，提高物業服務水平，維護物業服務企業的合法權益。

第六十五條 物業行業自律組織可以依照國家和省有關規定，制定物業服務規範和等級標準，建立和完善物業服務企業以及物業服務從業人員的自律制度，配合物業主管部門建立健全信用檔案。

第六章 物業服務

第一節 物業服務內容與合同

第六十六條 物業服務內容主要包括下列事項：

(一)物業共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護;

(二)公共綠化的維護;

(三)公共區域環境衛生的維護;

(四)公共區域的秩序維護、安全防範等事項的協助管理服務;

(五)物業使用中對禁止行爲的告知、勸阻、報告等義務;

(六)物業維修、更新、改造費用的賬務管理;

(七)物業服務檔案和物業檔案的保管;

(八)其他物業管理事項。

第六十七條 業主委員會經業主大會授權，與透過招投標或者協議方式選聘的物業服務企業或者其他管理人簽訂物業服務合同。

物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、物業服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。

物業服務合同應當對物業服務企業在有關業主、物業使用人人身、財產安全防範方面的義務和責任作出約定。

物業服務合同簽訂後，業主有權進行查詢。

物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起十日內，向物業主管部門備案。

第六十八條 解除或者終止物業服務合同，應當依據合同履行必要的通知義務;合同未約定通知期限的，應當提前六十日通知。

物業服務合同解除或者終止後，物業服務企業應當與業主委員會按照法律規定和合同約定辦理退出手續，並履行下列交接義務：

(一)移交保管的物業檔案、物業服務檔案;

(二)提供物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、執行、保養的有關資料;

(三)移交物業服務用房;

(四)清算預收、代收的有關費用;

(五)法律、法規規定的其他事項。

物業服務企業未依據合同履行通知義務並辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。

第二節 物業服務收費

第六十九條 物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。普通住宅類物業服務收費，實行政府指導價;其他物業的物業服務收費，實行市場調節價。

實行政府指導價的，價格主管部門應當會同物業主管部門，根據住宅物業種類、服務內容、服務等級和物價指數變動情況等，制定相應的基準價和浮動幅度，並每年向社會公佈。具體收費標準由業主與物業服務企業根據基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。

物業服務企業爲業主或者物業使用人提供物業服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準可以另行約定。

第七十條 物業服務費可以採取包乾制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業服務合同約定。實行酬金制收費方式的，物業服務企業應當按照規定對物業服務的各項資金的收支建立臺賬，並接受業主委員會的核查。

第七十一條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。已交付的物業，物業服務費由業主承擔，建設單位與業主另有約定的除外。

物業交付後長期空置的，其物業服務費收費標準應當在物業服務合同中約定。

第七十二條 物業服務企業違反規定及物業服務合同，擅自擴大收費範圍、提高收費標準、重複收費的，業主委員會或者業主有權拒絕。

物業服務企業依約履行義務的，業主應當按時交納物業服務費，不得以放棄共有權利爲由拒絕交納。物業產權轉移時，業主應當結清物業服務費。

第七十三條 專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

物業服務企業接受專業經營單位委託代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。

專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

第七章 物業的維護

第一節 建設單位的保修責任

第七十四條 建設單位應當建立健全物業售後維修服務體系，按照國家和省有關規定的保修期限、範圍，承擔物業的保修責任。

建設單位可以將物業保修的有關事宜委託物業服務企業承擔，並簽訂委託合同，向物業服務企業支付相應的報酬。

第七十五條 新建物業實行質量保脩金制度。

建設單位應當在新建物業交付前，按照物業建築安裝總造價百分之三至百分之五的比例，一次性向物業主管部門設立的帳戶交存物業質量保脩金。

建設單位購買了工程質量責任保險的，所承保物業可不交存物業質量保脩金。

透過住宅性能認定的物業，建設單位交存物業質量保脩金的比例可以適當降低。

第七十六條 建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委託的物業服務企業可以提出申請，經物業主管部門覈實後，維修費用在物業質量保脩金中列支。

第七十七條 物業分部工程質量保修期限屆滿後，建設單位履行了法定保修責任的，物業主管部門應當與分部工程相對應的物業質量保脩金本息餘額及時退還建設單位。

第七十八條 物業主管部門應當對物業質量保脩金的交存、使用、管理和退還實施統一監督管理。具體辦法由省建設行政主管部門制定。

第二節 專有部分的維護

第七十九條 物業保修期屆滿後，業主專有部分的養護、維修，由業主負責。

業主專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業正常使用情形時，業主或者物業使用人應當及時養護、維修，相鄰物業業主應當提供便利。

第八十條 業主長期空置物業時，應當告知物業服務企業，並與物業服務企業就專有部分的養護、維修、管理等事項進行協商，採取措施防止漏水、漏氣等事故的發生。

第三節 共用部位及共用設施設備的維護

第八十一條 物業保修期屆滿後，物業管理區域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業主共同承擔;業主可以將其委託給物業服務企業承擔。

共用部位主要包括住宅的基礎、承重牆體、柱、樑、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

電梯、區域鍋爐等屬於業主共有的特種設備，由物業服務企業或者業主根據物業服務合同約定，按照特種設備管理法律、法規的有關規定，委託專業服務單位負責維護、保養。

第八十二條 住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主，應當在入住前將首期專項維修資金存入專項維修資金專戶。專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關規定執行。

其他非住宅物業參照住宅物業交納專項維修資金。

第四節 專業經營設施設備的維護

第八十三條 住宅小區內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位，應當承擔分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用。

專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護、更新時，業主應當予以配合。

第八十四條 專業經營單位可以將專業經營設施設備的維護、保養等事宜委託給物業服務企業承擔，物業服務企業可以按照委託合同向專業經營單位收取報酬。

專業經營設施設備的維護、保養等費用，不得從專項維修資金中列支。

第八章 社區物業管理與舊住宅區物業管理

第一節 社區物業管理

第八十五條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的社區管理機構，具體指導、協調物業管理的有關工作。

第八十六條 物業管理、城管執法、公安、城鄉規劃、環境保護等部門應當建立違法行爲投訴登記制度，並在物業管理區域公佈聯繫人姓名和聯繫方式，對違法行爲及時作出處理。

第八十七條 實行物業管理聯席會議制度。

物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責召集，由社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位和城管執法、物業管理等部門參加。

聯席會議主要協調下列事項：

(一)業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況;

(二)物業服務企業在履行退出程序以及交接工作中出現的問題;

(三)物業管理區域內發生的突發事件;

(四)物業管理與社區管理的銜接和配合;

(五)需要協調的其他物業管理事項。

第八十八條　業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理髮生爭議的，應當自行協商解決;協商不成的，可以向社區居民委員會或者聯席會議申請調解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。

第八十九條 有關部門、單位在物業管理區域內開展文化教育、醫療衛生、體育健身、計劃生育等社區服務活動以及突發事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動，業主、業主委員會、物業服務企業和專業經營單位應當給予協助、配合。

第二節 舊住宅區物業管理

第九十條 設區的市、縣(市、區)人民政府對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環境質量較差的舊住宅區，應當採取措施進行改造整治，並將改造整治規劃和年度計劃向社會公佈。

舊住宅區的範圍，由設區的市、縣(市、區)人民政府劃定。

舊住宅區內的道路、照明、綠地及社區服務、文化體育、安全防範、物業服務用房等配套建築及設施設備改造建設資金，由政府承擔;開發項目設施不配套等遺留問題由原建設單位投資解決;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營設施設備改造應當達到分戶計量、分戶控制條件，其建設支出由相關專業經營單位承擔;業主專有部分的設施設備改造支出，由業主承擔。設區的市、縣(市、區)人民政府對投資責任另有規定的，從其規定。

第九十一條 舊住宅區改造整治中，經有利害關係的業主同意，在規劃許可的情況下，可以按照有關規定建設物業服務用房和一定比例的經營性用房。經營性用房可用於出租經營，經營收益作爲舊住宅區維護管理費用的補充資金，由業主大會監督使用。

改造整治前由相關部門、單位承擔的環衛綠化、市政設施養護等費用，改造整治後仍由其給予補助。

第九十二條 舊住宅區改造整治完成後，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組織業主成立業主大會，由業主大會決定選聘物業服務企業或者其他管理人管理物業。業主大會成立前的物業管理，由社區居民委員會組織實施。

第九十三條 未建立專項維修資金制度的舊住宅區，業主應當按照國家和省有關規定交納專項維修資金;物業服務企業可以根據物業服務合同約定，代業主歸集專項維修資金。有車位場地使用費等共有部分收益的，主要用於補充專項維修資金。第九章 法律責任

第九十四條　違反本條例規定的行爲，法律、法規已作出處罰規定的，按照其規定執行;法律、法規未作出處罰規定的，按照本條例的規定執行。

第九十五條 違反本條例規定，有下列行爲之一的，由物業主管部門予以處罰：

(一)物業服務企業未按照規定報送信用檔案資訊、統計報表等相關資料的，責令限期改正;逾期未改正的，處以三千元以上一萬元以下的罰款;

(二)物業服務企業擅自撤離物業管理區域、停止物業服務或者未辦理退出手續、履行相應義務的，處以五萬元以下的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷其資質證書;

(三)建設單位未依法交存物業質量保脩金的，責令限期改正;逾期未改正的，處以十萬元以上三十萬元以下的罰款。

第九十六條 違反本條例規定，專業經營單位無正當理由拒絕、拖延投資建設或者接收專業經營設施設備的，由設區的市、縣(市、區)人民政府責令限期改正。影響房屋交付使用、業主正常生活或者造成人身、財產損害的，專業經營單位應當承擔相應的賠償責任。

第九十七條 業主或者物業使用人違反本條例第四十四條、第四十五條規定的，由物業主管部門或者其他有關部門給予警告，責令限期改正;逾期未改正的，處以兩千元以上一萬元以下的罰款。給其他業主造成損失的，應當依法承擔民事責任。

第九十八條　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業主管部門或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。

第九十九條 物業主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和其他有關部門的工作人員在物業管理工作中，有下列行爲之一的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)在進行建設工程規劃審批和設計審查時，未就住宅小區配套建築及設施設備的配置、專業經營設施設備的建設標準徵求房地產開發、物業管理等部門和專業經營單位意見的;

(二)未按照本條例規定對住宅小區綜合驗收進行監管的;

(三)未按照本條例規定籌備、組織召開業主大會會議的;

(四)挪用物業質量保脩金和專項維修資金的;

(五)未按照本條例規定召集或者參加物業管理聯席會議的;

(六)發現違法行爲或者接到違法行爲報告、投訴不及時作出處理的;

(七)其他濫用職權、玩忽職守、循私舞弊的行爲。

第九章 附則

第一百條 業主自行管理物業的，參照本條例的有關規定執行。

第一百零一條 本條例自2009年5月1日起施行。

5江蘇省物業管理條例

江蘇省物業管理條例

(2000年12月24日江蘇省第九屆人民代表大會常務委員會第二十次會議透過，根據2003年10月25日江蘇省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議《關於修改〈江蘇省物業管理條例〉的決定》修正，2012年11月29日江蘇省第十一屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議修訂)

第一章 總 則

第一條 爲了規範物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住和工作環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。

第二條 本條例適用於本省行政區域內物業的使用、維護、服務及其監督管理活動。

本條例所稱物業管理，是指業主透過選聘物業服務企業或者業主自行對物業管理區域內的建築物、構築物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 縣級以上地方人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系，制定、落實扶持政策，減輕物業服務企業負擔;建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制，鼓勵採用新技術、新方法，提高物業管理和服務水平。

街道辦事處(鄉鎮人民政府)具體負責本轄區內物業管理工作的指導、協助和監督，協調物業管理與社區管理、社區服務的關係，協調建設單位與前期物業服務企業、業主與物業服務企業的關係。社區居(村)民委員會應當予以協助和配合。

第四條 縣級以上地方人民政府住房和城鄉建設或者房產行政主管部門(以下簡稱物業管理行政主管部門)負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

縣級以上地方人民政府其他有關部門，按照各自職責，負責物業管理活動的有關監督管理工作。

第五條 縣級以上地方人民政府物業管理行政主管部門應當加強對街道辦事處(鄉鎮人民政府) 物業管理工作人員和業主委員會成員的培訓，提高物業管理水平，所需經費列入同級人民政府財政預算。

對在物業服務中取得顯著成績或者獲得省級以上物業管理榮譽稱號的物業服務企業，縣級以上地方人民政府物業管理行政主管部門應當給予表彰、獎勵。

第六條 物業服務行業協會應當加強行業自律管理，規範從業行爲，促進誠信經營，加強物業服務企業從業人員培訓，提高物業服務水平，維護物業服務企業的合法權益。

第二章 物業管理區域

第七條 物業管理區域的劃分以有利於實施物業管理爲原則，綜合考慮規劃條件、建築物規模、共用設施設備、業主人數、自然界限、社區佈局、社區建設等因素確定。

規劃行政主管部門在審查住宅建設工程設計方案時，應當聽取物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門對物業管理區域劃分的意見。

建設單位應當根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍，結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃定物業管理區域。物業的配套設施設備共用的，應當劃定爲一個物業管理區域;配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定爲不同的物業管理區域。

第八條 新建物業出售前，建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門備案，並將經備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。

已劃定物業管理區域並實施物業管理但尚未向物業管理行政主管部門備案的，由物業服務企業向物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門備案。

已投入使用但尚未劃分物業管理區域的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)徵求相關業主意見後確定物業管理區域。

第九條 縣(市、區)物業管理行政主管部門應當建立物業管理區域檔案。

物業管理區域檔案應當載明物業管理區域的地理位置、四至界限、建築物總面積、專有部分數量、業主共有部分主要情況、建設單位以及其他需要載明的事項。

第三章 業主、業主大會與業主委員會

第十條 房屋的所有權人爲業主。

業主應當依照法律、法規和管理規約行使權利，自覺履行法定和約定的義務。

第十一條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

業主大會由物業管理區域內全體業主組成。物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

第十二條 業主戶數超過三百戶的，可以成立業主代表大會，履行業主大會的職責。

第十三條 符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會或者業主代表大會(以下統稱業主大會)會議：

(一) 物業管理區域內房屋出售並交付使用的建築面積達到百分之五十以上的;

(二) 物業管理區域內業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上的。

第十四條　物業管理區域內已交付的專有部分面積超過建築物總面積百分之五十時，建設單位應當按照物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)的要求，報送下列籌備首次業主大會會議所需的檔案資料：

(一)物業管理區域證明;

(二)房屋及建築物面積清冊;

(三)業主名冊;

(四)建築規劃總平面圖;

(五)交付使用共用設施設備的證明;

(六)物業服務用房配置證明;

(七)其他有關的檔案資料。

第十五條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業主公開聯名提出籌備業主大會書面申請後六十日內，組織成立首次業主大會籌備組。

籌備召開首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔。

第十六條 首次業主大會籌備組由業主、建設單位、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會等派員組成。籌備組中的業主成員由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織業主推薦產生。

籌備組人數應當爲五至十一人的單數，其中業主成員應當不少於籌備組人數的百分之六十。籌備組組長由街道辦事處(鄉鎮人民政府)指定人員擔任。

籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內顯著位置進行公示。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)協調解決。

第十七條 首次業主大會籌備組履行下列職責：

(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;

(二)擬訂管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案;

(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

(四)提出首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;

(五)依法確定首次業主大會會議表決規則;

(六)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

對前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，在物業管理區域內顯著位置公告，並書面通知全體業主。業主對業主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以複覈並告知異議人複覈結果。

籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。

第十八條 業主大會會議分爲定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經專有部分佔建築物總面積百分之二十以上且佔總人數百分之二十以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

第十九條 召開業主大會會議，應當於會議召開十五日前通知全體業主。召開住宅小區的業主大會會議，應當同時告知社區居(村)民委員會。業主委員會應當做好業主大會會議記錄，並妥善儲存。

第二十條 業主可以委託他人蔘加業主大會會議。業主委託家庭成員以外的人蔘加業主大會會議的，應當出具書面委託書，載明委託事項、委託權限及期限。

第二十一條 業主委員會由業主大會會議選舉產生。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。業主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、無故欠交物業服務費或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規和管理規約的情形且未改正的，不得擔任業主委員會委員;擔任業主委員會委員後出現上述情形的，應當按照業主大會確定的規則予以罷免。

業主委員會由五至十一人的單數委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數、任期由業主大會議事規則確定。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

業主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業主大會議事規則確定。

業主委員會實行差額選舉的，未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票順序當選業主委員會候補委員，並在業主委員會委員出缺時依次遞補。候補委員人數由業主大會議事規則確定，但最多不得超過業主委員會委員總數的百分之五十。候補委員可以列席業主委員會會議，不具有表決權。

第二十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列材料向物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案：

(一)業主委員會備案申請書;

(二)業主委員會委員名單;

(三)業主大會議事規則和管理規約;

(四)業主大會會議記錄;

(五)其他應當提供的材料。

第二十三條 依法成立的業主委員會，以其選舉產生之日爲成立日期。

業主大會議事規則和管理規約自業主大會審議透過之日起生效。

第二十四條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，縣(市、區)物業管理行政主管部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。

業主委員會不能正常開展工作的，物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織召開業主大會臨時會議對業主委員會進行調整。

第二十五條 業主大會和業主委員會日常工作經費由全體業主承擔，可以從物業共有部分、共用設施設備經營收益中列支，也可以由全體業主分攤。

經費的籌集、管理和使用以及業主委員會委員的工作補貼由業主大會議事規則具體規定。業主委員會應當每半年在物業管理區域內顯著位置公告經費收支情況，接受業主的監督。

第二十六條 業主大會、業主委員會應當積極配合有關主管部門，與社區居(村)民委員會相互協作，共同做好物業管理區域內與物業管理有關的社會管理工作。

在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合社區居(村)民委員會依法履行自治管理職責，支援社區居(村)民委員會開展工作，並接受其指導和監督。社區居(村)民委員會應當支援業主大會、業主委員會開展工作。

住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當書面告知社區居(村)民委員會。

第二十七條 不具備成立業主大會條件，或者具備成立條件但未成立業主大會的住宅小區，經物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導後仍不能成立的，可以由街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會、社區服務機構、建設單位、業主代表等組成所在物業管理區域內的物業管理委員會，代行業主大會和業主委員會職責。

物業管理委員會的人員組成，應當在所在物業管理區域內顯著位置公示。

第二十八條 同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元爲單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。

業主小組應當履行下列職責：

(一)推選業主代表出席業主大會會議;

(二)決定本幢、單元範圍內住宅共用部分、共用設施設備的維修、養護、更新和改造;

(三)決定本小組範圍內的其他事項。

業主小組議事由該業主小組產生的業主代表主持。業主小組履行職責時不得違反業主大會或者業主大會授權的業主委員會作出的決定。業主小組履行職責的程序，參照本物業管理區域業主大會議事規則執行。

第二十九條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當建立物業管理矛盾投訴調解、協調物業應急維修服務等社區服務機構，完善社區公共服務體系，爲業主提供基本服務。

第三十條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當建立由社區居(村)民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度，協調處理物業管理重大事宜。

第四章 前期物業管理

第三十一條 新建住宅物業實行前期物業管理。

在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，前期物業管理由建設單位負責。建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同。

前期物業服務合同可以約定期限;期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第三十二條 住宅物業的建設單位，應當透過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

投標人少於三個或者住宅規模建築面積小於三萬平方米的，經物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

建設單位應當提供前期物業管理開辦費，用於購買物業辦公設備等固定資產。所購資產歸全體業主所有，由物業服務企業使用。

第三十三條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容，或者同時簽訂前期物業服務委託協議，對前期物業服務的內容予以約定。

第三十四條 前期物業服務費用由物業買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔，房屋買賣合同未約定的，由建設單位承擔。

已竣工但尚未售出或者尚未交付物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位全額承擔。

第三十五條 新建住宅物業管理區域內，建設單位應當按照不低於地上地下總建築面積千分之四的比例配置物業服務用房，低於一百平方米的按照一百平方米配置，並無償移交。其中，用於業主委員會議事活動用房的，應當按照配置物業服務用房的比例合理確定，一般按照建築面積二十至四十平方米配置。

集中建設的保障性住房還應當按照不低於總建築面積千分之三增加配置物業服務經營性用房，收益用於彌補物業服務費不足。

配置物業服務用房、業主委員會議事活動用房、物業服務經營性用房的具體標準，由設區的市人民政府制定。

第三十六條 物業服務用房應當是地面以上的房屋，由建設單位裝修，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在住宅小區中心區域或者住宅小區出入口附近。物業服務用房設定在住宅樓內的，應當具有獨立的通道。

物業服務用房不計入分攤公用建築面積，其所有權屬於全體業主。建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當註明物業服務用房並申請登記。

物業服務用房不得買賣和抵押。

第三十七條 新建住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以外的專業經營設施設備，應當符合國家技術標準和專業技術規範。

建設單位在組織竣工驗收時，應當通知供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位參加;在竣工驗收合格後，應當將住宅物業管理區域內專業經營設施設備移交給專業經營單位負責管理。專業經營單位應當接收並承擔維修、養護和更新的責任，有關費用由專業經營單位承擔，但二次供水設施的費用承擔，按照《江蘇省城鄉供水管理條例》有關規定執行。

本條例實施前建設的住宅小區內的專業經營設施設備，業主大會決定移交給專業經營單位管理的，專業經營單位應當接收。具體實施辦法由設區的市人民政府制定。

專業經營設施設備包括變(配)電、二次供水、燃氣調壓、供熱等設施設備及相關管線。

第三十八條 前期物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊，並可以接受建設單位的委託，協助建設單位辦理住宅物業交付的有關具體事宜。

第三十九條 建設單位應當按照國家有關規定和房屋買賣合同的約定，交付權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

新建住宅小區應當具備以下條件：

(一)建設工程竣工驗收合格，取得規劃、公安、消防、環境保護、民防等主管部門出具的認可或者准許使用檔案，並經建設行政主管部門備案;

(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按照規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立的經檢定合格的計量表具;

(三)教育、郵政、醫療衛生、文化、體育、環境衛生、社區服務以及人民防空等公共服務設施已按照規劃設計要求建成;

(四)道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成，並滿足使用功能要求;

(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、監控安防等共用設施設備依法取得使用合格證書;

(六)物業使用、維護和管理的相關資料完整齊全;

(七)法律、法規規定的其他條件。

第四十條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部分、共用設施設備進行查驗。物業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業主共同財產的原則。

現場查驗物業二十日前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護、保養等技術資料;

(三)物業質量保修檔案和物業使用說明檔案;

(四)物業管理所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單並書面承諾補交的具體時限。

第四十一條 物業服務企業應當自物業交接後三十日內，持下列檔案向物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門辦理備案手續：

(一)前期物業服務合同;

(二)臨時管理規約;

(三)物業承接查驗協議;

(四)建設單位移交資料清單;

(五)查驗記錄;

(六)交接記錄;

(七)其他與承接查驗有關的檔案。

物業服務企業應當在備案後將物業承接查驗情況，在物業管理區域內顯著位置公告。

第四十二條 物業服務企業應當將承接查驗有關的檔案、資料和記錄建立檔案，並妥善保管。

物業承接查驗檔案屬於全體業主所有。前期物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業服務企業的，被解聘的物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起十日內，在業主委員會的監督確認下，向被選聘的物業服務企業移交物業承接查驗檔案，或者向業主委員會移交。

第五章 物業服務

第四十三條 從事物業服務的企業應當具有獨立的法人資格，依法取得物業服務企業資質。

從事物業服務的專業管理人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書。

第四十四條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內，將物業服務合同報物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。

第四十五條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委託給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業服務委託給他人。

電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，物業服務企業應當委託專業機構進行維修和養護。

第四十六條 物業服務企業應當按照物業服務合同指派項目負責人。更換項目負責人的，應當及時告知業主並在物業管理區域內顯著位置進行公示。

業主委員會經徵求業主意見，可以要求物業服務企業更換項目負責人;要求更換項目負責人的，物業服務企業應當及時更換，並在物業管理區域內顯著位置進行公示。

第四十七條 物業服務企業應當按照物業服務合同中關於安全防範的約定，落實安全防範措施，做好物業管理區域內的安全防範工作。物業服務企業未履行物業服務合同義務或者履行合同義務不符合約定，導致業主人身、財產受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

物業管理區域內發生安全事故等突發事件時，物業服務企業應當採取應急措施，及時向有關主管部門報告，並協助做好救助工作。

業主、物業使用人對人身、財產安全有特殊保護要求的，由業主、物業使用人與物業服務企業另行約定。

第四十八條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業所有權發生轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。

第四十九條 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，遵循合理、公開、服務質量和價格相符的原則確定，實行政府指導價和市場調節價。普通住宅的前期物業服務收費實行政府指導價，業主大會成立後，物業服務收費是否實行政府指導價由業主大會決定;非普通住宅和非住宅、滿足部分業主需要或者接受業主委託開展的特約服務等其他物業服務收費，實行市場調節價。具體物業服務收費標準，由當事人在物業服務合同中約定。

實行政府指導價的，價格行政主管部門應當會同物業管理行政主管部門，綜合考慮物業服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及消費物價指數變動情況，制定物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度，並向社會公佈。價格行政主管部門應當每三年內對物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，並根據評估結果適時調整。

物業服務企業爲業主或者物業使用人提供物業服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準可以由雙方另行約定。

第五十條 物業服務收費可以採取包乾制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業服務合同約定。實行酬金制收費方式的，物業服務企業應當按照規定對物業服務各項資金的收支建立臺賬，並接受業主委員會的核查。

第五十一條 物業服務收費應當明碼標價，物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置，將服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況如實公示。

物業服務企業應當按照物業服務合同的約定定期將物業服務費用和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況如實公示。

物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業服務費用，但是預收物業服務費用的期限最長不得超過一年。

第五十二條 物業服務企業應當定期公佈共用場地、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價、金額，並按照實際費用和物業服務合同約定的方式由全體業主分攤。沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分佔建築物總面積的比例分攤。

業主或者業主委員會對公佈的共用場地、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱費用的分攤情況提出異議的，物業服務企業應當答覆。

第五十三條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用，不得轉嫁戶外管線或者其他設施的能源損耗和損失。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業主或者實際使用人。

物業服務企業接受專業經營單位委託代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。

第五十四條 物業服務企業享受國家和省有關現代服務業規定的稅收優惠政策。物業服務企業代收代徵的各類費用，不計徵營業稅和企業所得稅。

住宅小區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當地居民使用價格的標準執行，但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。

第五十五條 物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會會議，決定選聘或者續聘物業服務企業，將決定書面告知物業服務企業、物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)，並在物業管理區域顯著位置公告。

物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿三個月前書面告知業主委員會、物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)，並在物業管理區域內顯著位置公告。

業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同。

第五十六條 業主大會決定解聘物業服務企業的，被解聘的物業服務企業應當按照規定辦理移交手續。被解聘的物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內，應當維持正常的物業管理秩序，但物業服務合同另有約定的除外。

業主大會決定選聘新的物業服務企業的，被解聘的物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內，退出物業管理區域，並向業主委員會或者在業主委員會的監督確認下與被選聘的物業服務企業履行下列交接義務：

(一)移交佔用的物業共用部分、由前期物業管理開辦費購買的物業辦公設備等固定資產;

(二)移交本條例第四十條第二款規定的相關資料;

(三)移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護、保養、定期檢驗等技術資料，執行、維護、保養記錄;

(四)結清預收、代收和預付、代付的有關費用;

(五)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

物業服務合同期限屆滿，業主大會未作出選聘或者續聘決定，物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的，原合同權利義務對雙方具有約束力。在原合同權利義務延續期間，任何一方當事人提出終止合同的，應當提前三個月書面告知另一方當事人和物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)，並在物業管理區域內顯著位置公告。

第五十七條 物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當加強對物業服務企業交接工作的監管。

被解聘的物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門應當責令其限期撤出，業主委員會可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

第五十八條 物業管理行政主管部門應當根據物業服務企業基本狀況、履行物業服務合同、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業服務企業及其項目負責人信用檔案，並向社會公開。

第五十九條 單體物業或者規模較小的物業，經業主或者業主大會決定，在物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)的監督指導下，業主可以對物業實施自行管理。

業主自行管理的，應當對下列事項作出決定：

(一)自行管理的執行機構、管理人;

(二)自行管理的內容、標準、費用和期限;

(三)聘請專業機構的方案;

(四)其他有關自行管理的內容。

電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委託專業機構進行維修和養護。

第六章 物業的使用和維護

第六十條 業主、物業使用人對物業的使用與維護，應當遵守法律、法規、管理規約的規定及業主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

第六十一條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得擅自改變用途。

平時開發利用人民防空工程設施，不得影響其戰時防空效能和應急避難功能。

第六十二條 物業管理區域內規劃用於停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先滿足本區域內業主的停車需要，其歸屬由當事人透過出售、附贈或者出租等方式約定。

建設單位辦理商品房房屋預銷售登記後出售或者附贈的車位、車庫，應當明示並在物業管理區域內顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明檔案和出售價格。擬出售車位、車庫數量少於本區域要求購買車位、車庫業主的房屋套數時，應當透過抽籤等公平方式確定，每戶業主只能購買一個車位或者車庫。

建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優先出租給本區域內業主，租金按照價格行政主管部門覈定的標準執行;業主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租。擬出租車位、車庫數量少於本區域要求承租車位、車庫業主的房屋套數時，應當透過抽籤等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業主，每戶業主只能承租一個車位或者車庫。

在首先滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要後還有多餘車位、車庫的，可以出租給本物業管理區域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。

第六十三條 佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位、車庫，由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定使用。

物業管理區域內劃定車位、停放車輛，不得佔用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

第六十四條 在物業管理區域內公共、共用車庫、道路、場地停放汽車的，應當根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定交納汽車停放費。

物業服務企業可以根據物業服務合同收取汽車停放費。汽車停放費的具體標準，由價格行政主管部門會同物業管理行政主管部門制定並公佈。

物業服務企業應當將汽車停放費單獨列賬，獨立覈算。業主委員會應當對汽車停放費的收支情況進行監督，並向業主大會報告。

業主對汽車停放有保管要求的，應當與物業服務企業另行簽訂保管服務合同。

第六十五條 業主大會成立前，需要佔用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當在前期物業服務合同中約定。物業服務企業應當將汽車停放費單獨列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，其餘部分可以用於補貼物業服務費。

業主大會成立後，需要佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車，以及利用業主共有部分、共用設施從事廣告等經營性活動的，物業服務企業應當提請業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定後，依法辦理有關手續並公示。利用業主共有部分、共用設施從事廣告等經營性活動的，還應當經有利害關係的業主同意。收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用;沒有決定或者約定的，按照前款規定使用。

第六十六條 物業管理區域內依法配建的人民防空工程，應當按照設計檔案在實地標註。

物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業主開放，出租的租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。

人民防空工程平時用作停車位收取的汽車停放費、租金，應當依照有關規定，用於該人民防空工程設施的維護管理和停車管理的必要支出，有剩餘費用的按照本條例第六十五條第一款規定使用。管理辦法和具體收費標準由省價格行政主管部門會同物業管理、民防等行政主管部門制定並公佈。

第六十七條 物業管理區域內禁止下列行爲：

(一)擅自改變物業的規劃用途;

(二)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;

(三)違法搭建建築物、構築物;

(四)損壞或者擅自佔用、改建物業共用部分，損壞或者擅自佔用、移裝共用設施設備;

(五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規定的物品;

(六)製造超過規定標準的噪音、振動或者影響鄰居採光、通風;

(七)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;

(八)侵佔綠地、毀壞綠化和綠化設施;

(九)擅自擺攤設點、佔道經營，無序停放車輛;

(十)破壞或者擅自改變房屋外觀;

(十一) 擅自在建築物、構築物上懸掛、張貼、塗寫、刻畫;

(十二)法律、法規和管理規約禁止的其他行爲。

有前款所列行爲之一的，物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當及時報告有關主管部門，有關主管部門應當及時依法處理;業主、物業使用人對侵害自己合法權益的行爲，可以依法向人民法院提起訴訟;業主委員會對侵害業主共同利益的行爲，可以依法向人民法院提起訴訟。

第六十八條 城市管理、公安、工商、環保、衛生、規劃等行政管理部門，應當加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、環境衛生、房屋使用等方面的監督管理，建立違法行爲投訴登記制度，並在物業管理區域內顯著位置公佈聯繫人姓名和聯繫方式，依法處理物業管理區域內的違法行爲。

第六十九條 住宅物業需要使用共有部分增設電梯等進行二次開發、改造的，應當經本幢或本單元房屋專有部分佔建築物總面積三分之二以上且佔總人數三分之二以上的業主同意，符合規劃、土地、建設、環境保護、消防管理等法律、法規和技術標準，並且依法辦理相關批准手續。

第七十條 業主或者物業使用人對住宅裝飾裝修的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將住宅裝飾裝修的禁止行爲和注意事項告知業主或者物業使用人。

業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續，簽訂住宅裝飾裝修服務協議。變動建築主體或者承重結構的，需要提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案和城市房屋安全鑑定機構出具的審定意見，並按照規定辦理批准手續。

業主或者物業使用人拒不辦理登記、批准手續的，物業服務企業可以按照臨時管理規約或者管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。

物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業主或者物業使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。

第七十一條 在國家規定的保修期限內，物業由建設單位負責保修。保修期屆滿後，物業全體共有部分的維修責任由全體業主承擔，物業部分共有部分的維修責任由部分共有的業主承擔，物業專有部分的維修責任由該業主承擔。

第七十二條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔物業的保修責任。建設單位委託物業服務企業保修的，應當與物業服務企業另行簽訂委託協議。

第七十三條 物業存在安全隱患、嚴重影響市容或者妨礙他人正常使用的，業主、物業使用人或者物業服務企業應當及時維修、養護或者採取防範措施。

物業共用部分、共用設施設備維修、更新和改造時，相關業主、物業使用人應當予以配合。因相關業主、物業使用人阻撓維修、更新和改造，造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當予以賠償。

第七十四條 住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主，應當在辦理房屋入住手續或者房屋所有權登記時，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。在國家規定的保修期屆滿後未出售的物業，由建設單位先行交存住宅專項維修資金。

住宅專項維修資金屬於業主所有，專項用於國家規定的保修期屆滿後物業共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

第七十五條 住宅物業交付使用後，電梯、消防等設施設備的日常維護費用由業主承擔;其更新和改造按照相關法律、法規執行，所需資金由業主承擔，政府可以給予補貼。

本條例施行後受讓土地的住宅物業配置電梯的，建設單位應當在交付使用前按照建築安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用於電梯、消防等設施設備的更新和改造。該資金歸業主所有,納入物業管理區域住宅專項維修資金管理。

第七十六條 發生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對住宅物業共用部分、共用設施設備進行應急維修、更新和改造，相關的業主不能形成法定多數意見的，物業服務企業、業主委員會或者相關業主可以提出應急處置方案，經住宅專項維修資金代管部門複覈後進行應急處置：

(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

(二)電梯故障危及人身安全的;

(三)公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身安全的;

(四)樓體單側外立面有脫落危險的;

(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的;

(六)危及房屋安全的其他情形。

應急維修費用應當經過審計並向業主公示後，從相關業主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支;其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專項維修資金中列支。

第七十七條 住宅專項維修資金餘額不足首期籌集金額百分之三十的，業主應當按照國家和省相關規定以及業主大會的決定，續籌住宅專項維修資金。

業主申請房地產轉移登記時，應當向房地產登記機構提供已足額交存住宅專項維修資金的相關憑證。

第七十八條 業主委員會可以向住宅專項維修資金代管部門提出申請，將不低於住宅專項維修資金百分之八十的款項轉存爲一年以上的定期存款，住宅專項維修資金代管部門應當自收到申請之日起五個工作日內予以辦理。利息計入相關業主的住宅專項維修資金分戶賬。

住宅專項維修資金代管部門應當將住宅專項維修資金保值增值情況向業主公開，業主有權查詢本人的住宅專項維修資金結存情況。

住宅專項維修資金代管部門應當根據維修資金的使用計劃和本條第一款、第二款的規定，履行維修資金保值增值的責任。具體辦法由省物業管理行政主管部門、省財政行政主管部門自本條例施行之日起一年內製定。

第七十九條　對配套設施不齊全、環境較差的舊住宅小區，設區的市、縣(市、區)人民政府應當採取措施進行改造整治，並將改造整治規劃和年度計劃向社會公佈。舊住宅小區的範圍，由設區的市、縣(市、區)人民政府確定。

舊住宅小區內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防範、物業服務用房等配套建築及設施設備的改造建設資金，由政府負責;業主專有部分的設施設備改造支出，由業主承擔。

第八十條　舊住宅小區改造整治中，經有利害關係的業主同意，並經法定程序批准可以建設物業服務用房和一定比例的物業服務經營性用房。物業服務經營性用房的經營收益作爲舊住宅小區維護管理費用的補充資金，由業主大會監督使用。

第七章 法律責任

第八十一條 違反本條例第三十七條規定，專業經營單位拒不承擔維修、養護或者更新責任的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正，造成業主損失的，應當依法承擔賠償責任。

第八十二條 違反本條例第四十條第一款規定，物業服務企業承接物業未進行查驗的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正，並記入物業服務企業信用檔案。

第八十三條 違反本條例第四十一條第二款規定，物業服務企業未將物業承接查驗情況在物業管理區域內顯著位置公告的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

第八十四條 違反本條例第四十八條第一款規定，業主、物業使用人未按照物業服務合同的約定交納物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業可以透過上門催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

第八十五條 違反本條例第五十一條第一款、第二款規定，物業服務企業未在物業管理區域內顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、物業服務費用和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況或者公示失實資訊的，由縣(市、區)價格行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。

第八十六條 違反本條例第五十三條第二款規定，物業服務企業在接受委託代收有關費用時向業主收取手續費等額外費用的，由縣(市、區)價格行政主管部門責令限期改正，並退還已收取的費用。

第八十七條 有下列行爲之一的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款，並可以提請頒發資質證書的部門依法降低其資質等級直至吊銷資質證書：

(一)違反本條例第五十六條第一款規定，被解聘的物業服務企業未按照規定辦理移交手續，或者除物業服務合同另有約定外，被解聘的物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內不維持正常的物業管理秩序的;

(二)違反本條例第五十七條第二款規定，被解聘的物業服務企業拒不撤出物業管理區域的。

第八十八條 違反本條例第六十二條第三款、第四款規定，建設單位將未出售或者未附贈的車位、車庫不優先出租給本區域內業主，或者將多餘車位、車庫出租給本物業管理區域外使用人的租賃期限超過六個月的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

違反本條例第六十二條第三款規定，建設單位對業主要求承租的車位、車庫只售不租的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處十萬元以上五十萬元以下罰款。

第八十九條 違反本條例第六十六條第二款規定，將平時用作停車位的人民防空工程不向全體業主開放、出租停車位的租賃期限超過三年或者將停車位出售、附贈的，由縣級以上民防行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得;逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

第九十條 違反本條例第六十七條第一款規定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任;違反行政管理規定的，由縣級以上地方人民政府規劃、建設、房管、城管、公安、環保等有關行政主管部門按照各自職責依法查處。

第九十一條 縣級以上地方人民政府物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)以及其他有關主管部門的工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊，尚未構成犯罪的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章 附 則

第九十二條 本條例所稱住宅共用部分，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部分，一般包括住宅的基礎、承重牆體、柱、樑、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本條例所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主和有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、監控安防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

本條例規定的面積和人數，按照下列方式計算：

(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的，暫時按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算;建築物總面積，按照前項的統計總和計算;

(二)業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;總人數，按照前項的統計總和計算。

第九十三條 本條例自2013年5月1日起施行。