物業管理費
- 目錄
- 1、物業管理費是什麼
- 2、物業管理費包括哪些
- 3、物業管理費收取標準
- 4、物業管理費增值稅稅率
1物業管理費是什麼
物業管理費，是物業管理公司依據物業管理服務合同爲物業使用人或所有人提供物業管理服務，物業管理使用人或所有人依據物業管理服務合同應當付出的費用。
物業管理公司爲業主或用戶提供的不同服務項目，其收費標準是有所不同的，有些服務項目，其收費標準是物業管理公司與業主或用戶面議洽談而定;有些服務項目，其收費標準要按政府有關部門的規定執行。在具體收取物業管理費時，有些項目是一次性收費;有些項目則是定期收取;有些項目的收取方式較爲靈活。
物業管理公司物業管理費收入的高低直接與其收取標準及業務量大小有關。一般地講，物業管理費收取標準越高，則物業管理公司的收入就越高。但是，物業管理費收取標準一方面要受國家有關政策法規的制約，不能亂收費;另一方面，物業管理費收取標準還要受到用戶收入水平高低的限制，也要服從優質優價的原則，因此，物業管理費收取標準的確定要遵從一些原則：
第一，不違反國家和地方政府的有關規定。
第二，與用戶的收入水平相適應。要根據用戶的收入水平高低來確定，收費標準過高，用戶承受不了，也不容易取得用戶的支援，反之，收費標準過低，則物業管理公司賠本服務，這又違背市場規則。
第三，優質優價，兼顧各方利益。所提供的服務檔次越高，則收費標準越高，特約服務一般比公共服務的收費標準要高，對商業部門的收費比對機關、事業單位的收費一般要高。
第四，微利原則。物業管理服務部分的收入扣除支出略有剩餘，否則服務項目越多，工作量越大，賠本就越多。[
2物業管理費包括哪些
(1)公共物業及配套設施的維護保養費用，包括外牆、樓梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空調系統、消防系統、保安系統、電視音響系統、電話系統、配電器系統、給排水系統及其他機械、設備、機器裝置及設施物業 管理費等。
(2)聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等。
(3)公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等。
(4)購買或租賃必需的機械及器材的支出。
(5)物業財產保險(火險、災害險等)及各種責任保險的支出。
(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用。
(7)清潔公共地方及幕牆、牆面的費用。
(8)公共區域植花、種草及其養護費用。
(9)更新儲備金，即物業配套設施的更新費用。
(10)聘請律師、會計師等專業人士的費用。
(11)節日裝飾的費用。
(12)管理者酬金。
(13)行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項以及公共關係費用。
(14)公共電視接收系統及維護費用。
(15)其他爲管理而發生的合理支出。
另外的項目詳見相關物業公司的具體規定。相關物業公司保留最終解釋權。
3物業管理費收取標準
物業管理公司爲業主或用戶提供的不同服務項目，其收費標準是有所不同的，有些服務項目，其收費標準是物業管理公司與業主或用戶面議洽談而定;有些服務項目，其收費標準要按政府有關部門的規定執行。在具體收取物業管理費時，有些項目是一次性收費;有些項目則是定期收取;有些項目的收取方式較爲靈活。
物業管理公司物業管理費收入的高低直接與其收取標準及業務量大小有關。一般地講，物業管理費收取標準越高，則物業管理公司的收入就越高。但是，物業管理費收取標準一方面要受國家有關政策法規的制約，不能亂收費;另一方面，物業管理費收取標準還要受到用戶收入水平高低的限制，也要服從優質優價的原則，因此，物業管理費收取標準的確定要遵從一些原則：
第一，不違反國家和地方政府的有關規定。
第二，與用戶的收入水平相適應。要根據用戶的收入水平高低來確定，收費標準過高，用戶承受不了，也不容易取得用戶的支援，反之，收費標準過低，則物業管理公司賠本服務，這又違背市場規則。
第三，優質優價，兼顧各方利益。所提供的服務檔次越高，則收費標準越高，特約服務一般比公共服務的收費標準要高，對商業部門的收費比對機關、事業單位的收費一般要高。
第四，微利原則。物業管理服務部分的收入扣除支出略有剩餘，否則服務項目越多，工作量越大，賠本就越多。[
4物業管理費增值稅稅率
《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改增值稅的通知》(財稅[2016]36號)：附件1.《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》：
(一)納稅人發生應稅行爲，除本條第(二)項、第(三)項、第(四)項規定外，稅率爲6%。
(二)提供交通運輸、郵政、基礎電信、建築、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率爲11%。
(三)提供有形動產租賃服務，稅率爲17%。
(四)境內單位和個人發生的跨境應稅行爲，稅率爲零。具體範圍由財政部和國家稅務總局另行規定。
關於物業公司營改增，還有很多稅務方面的問題，接下來小編爲你整理一下幾個熱門問題。
問題1：物業公司的小區停車費是按照其他生活服務業繳納6%的增值稅還是按照不動產租賃的繳納11%的增值稅。若停車費按照不動產租賃這條進行，有可能申請簡易徵收嗎?
答：
(一)根據財稅[2016]36號檔案附件1《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》附：稅目解釋的規定，停車服務屬於一銷售服務/(六)現代服務/5租賃服務/經營性租賃服務、車輛停放服務按不動產租賃服務繳納增值稅。增值稅一般納稅人不動產租賃的適用稅率爲11%。
(二)如果公司服務業連續12月銷售總額小於500萬元，可以不登記爲一般納稅人，並按小規模納稅人計算繳納增值稅。根據國家稅務總局關於發佈《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅徵收管理暫行辦法》的公告(國家稅務總局公告2016年第16號)第四條規定，徵收率5%。
(三)根據《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》第一條第(九)第1點和(國家稅務總局公告2016年第16號)第三條第(一)點規定，一般納稅人出租的不動產是2016年4月30日之前取得的，可以選擇簡易辦法，按徵收率5%繳納。
問題2：物業管理行業“營改增”過程中，代有關部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、維修基金、房租的行爲，在營業稅項下，上述代收費用不計入營業額，不繳納營業稅，“營改增”後，增值稅如何處理?
答：
根據財稅[2016]36號文《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第三十七條：銷售額，是指納稅人發生應稅行爲取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：
(一)代爲收取並符合本辦法第十條規定的政府性基金或者行政事業性收費。
(二)以委託方名義開具發票代委託方收取的款項。
若上述代收款項，屬於上述兩個條件中之一，則代收費用不應計入銷售額中計算繳納增值稅。
如果不能符合以上兩個條件的，則價外費用併入銷售額，一併徵收增值稅。
問題3：物業公司收取的物業接管費、一次性收取全年物業管理費如何納稅?
答：
根據《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》
(一)納稅人發生應稅行爲並收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的，爲開具發票的當天。
收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成後收到款項。
取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期;
未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，爲服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。
(二)納稅人提供建築服務、租賃服務採取預收款方式的，其納稅義務發生時間爲收到預收款的當天。
若物業管理服務費收取時，一次性收費且開具了發票，則應當在開具發票當月申報繳納增值稅。若未開發票，則應當按在服務提供時申報繳納增值稅。
問題4：試點納稅人發生應稅行爲，在納入營改增試點之日前已繳納營業稅，營改增試點後因發生退款減除營業額的，應當如何申請退還?
答：
根據稅務法規《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定，試點納稅人發生應稅行爲，在納入營改增試點之日前已繳納營業稅，營改增試點後因發生退款減除營業額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業稅。