提到土地的出讓，土地出讓金是一定會遇到的。作爲土地出讓中必不可少的一部分，土地出讓金有哪些條條框框的束縛呢，在實施過程中，有哪些需要我們留心的?
根據最新的數據顯示，在2018年的前2個月裏，全國50大熱點城市的土地出讓金高達6452.3億，與2017年前兩個月的4019.2億土地出讓金相比同比上漲了60.5%。其中，杭州、北京兩城的土地出讓金超過500億，其他包括蘇州、武漢、廣州、天津等14個城市的土地出讓金超過100億。就土地市場而言，2018年開年後十分火熱。
樓市調控越嚴格，那麼整個樓市就會顯得越冷靜，在樓市逐漸冷靜的帶動下土地市場其實也會出現一波降溫，這時候開發商拿地的成本其實是會出現明顯的下降的。就當前的土地市場來看，雖然開發商在大量的拿地，但是土地的溢價率卻出現了明顯的下滑。
按照現在數據顯示，2018年前兩個月成交的土地中溢價率大概只有10%左右，遠遠的小於2017年30%的水平。溢價率降了開發商拿地的性價比就更高了，這樣一來開發商自然願意多拿地。
另外，現在房地產的集中度在不斷的上升，整個市場呈現明顯的“馬太效應”，在這樣的背景下大的開發商需要拿更多的地來構建護城河，而小開發商爲了不被市場淘汰也只能砸鍋賣鐵的拿地。
如果不拿地，那麼等到開發商儲備的土地被消耗完之後，開發商就會面臨無地可用的局面，只能被市場淘汰，所以就算土地價格高，開發商也只能咬碎牙齒往肚子裏吞。
一套房屋售價是100%，那這裏面大概是有40%-45%是開發商買地的錢。所以一個小區房價最終是多高，其實是比較好預測的。你去找土地拍賣時的樓面價的資料，樓面價的2.2-2.5倍就是房價了。如果高於這個值，要麼開發商開發的慢，要麼開發商多掙了錢。
這套售價100%的房子，除開45%的土地出讓金，還要上交15%的稅費。上交的稅費包括：5%的營業稅、1%的營業稅附加、5%的預徵所得稅、3%的預徵土地增值稅、1%的個人所得稅。
還剩下40%的裏面包含3%的契稅、3%左右的銷售費用、資金成本(房企買地等貸款，這也是開發商爲什麼喜歡全款的原因)10%，到這裏還剩下24%。
折24%裏面還包括土建成本，土建成本和麪積有關係，在2500-4000元每平米;還需要捐部分錢給政府的保障性住房、精裝修的成本。剔除這些纔是房地產開發商的利潤，一般的房地產開發商的利潤在6%-8%。
所以從上面可以知道，一套房子貴的地方，是土地和稅費，包括開發商的資金成本。反而承擔風險的開發商掙的錢並不是很多。
一方面是拿地的性價比上升，一方面是開發商爲了生存爲了壯大不得不拿地，在這樣的背景下才會出現2018年前2個月土地出讓金同比上漲60%的情況。但是值得注意的是，因爲在政策的調控下，爲了樓市的走勢已經逐漸清晰，所以開發商就算拿地也是拿那些優質地塊，對於那些非優質地塊的熱情就沒有那麼高了。