近日有消息稱，各家銀行總行紛紛調整了首套房的優惠利率，從11月1日起，優惠幅度從原先的7折上調至8.5折，北京、上海等地銀行已開始執行這一規定。房貸從嚴政策已成趨勢，新政策對市民的資金流向有何影響?如何貸款更划算?
新申請的房貸按照8.5折執行
“房貸取消7折優惠，我的月供會不會增加?剛剛纔加息，按揭再增加就有點吃不消了。”看到這一消息，不少讀者第一時間向記者諮詢。就此，記者致電多家銀行，多數銀行表示暫未收到總行的具體通知，但從本週起已經開始執行新利率，新申請的房貸按照8.5折執行，此前已是7折的房貸仍按7折執行。
“現在有關房貸業務的消息比較敏感。”某大型國有股份制銀行江門分行個人信貸部員工告訴記者，此次取消房貸利率7折優惠的規定是從各家銀行的總行發出的，其實有多家大型銀行早已提前對首套房客戶執行8.5折的貸款利率了。“以後商業銀行對購買首套住房執行的房貸最低標準變爲首付最低30%，利率爲同檔期基準利率下浮15%;二套住房爲首付最低50%，利率執行同檔期基準利率的1.1倍，禁止對第三套及以上住房提供貸款。”
一次優惠利率調整相當於4次加息
一位不願提名的銀行房貸部門工作人員表示，監管層連發多道政策是要遏制樓市價格過快增長，對於存量房貸政策並未作出新的規定，各銀行仍會按照以前和客戶所訂立的合同條款執行，也就是說舊房貸大多不會受影響。
和10月20日的央行加息相比，此次商業房貸優惠利率調整無疑對買房者的影響更大，以一筆20年期100萬元的商業貸款爲例，對於首套購房買家來說，在目前6.14%的基準利率下，如按照原先7折利率計算月供爲6217.98元，而如按照上調後的8.5折利率計算月供將增加至6721.14元，貸款人每月還款額增加了503.16元。而與之前央行加息時5年期貸款基準利率從5.94%上調至6.14%——即增加貸款人月供115.57元相比，首套購房利率最低折扣從7折提升至8.5折，給購房者直接增加的成本支出相當於4次加息。
“8.5折還算優惠了，如果是二套房，利率還是1.1倍呢。”該工作人員建議，如果是已經享受到7折房貸優惠的市民，不必急於提前還貸;對於那些想賣掉老房子貸款買新房的市民，必須算清成本賬，畢竟新辦房貸每月按揭增加額也不是一筆小數字。
運用組合貸款理財最省錢
銀行專家提醒市民，如果房貸想省錢，最簡單、最可行的辦法是用公積金貸款或組合貸款。目前江門市區住房公積金個人貸款最高額度爲20萬元，兩個或兩個以上申請人購買同一住房的最高貸款額度爲40萬元，也就是說，如果夫妻倆人都有住房公積金，最高可貸40萬元，若需要貸款額度較高，可以申請“公積金+商貸”的組合貸款。
如果是組合貸款，應儘量延長公積金貸款年限，同時儘可能地縮短商業貸款年限，在家庭經濟可承受範圍內儘可能提高每月商業貸款的還款額;這樣，每月還款的結構是公積金貸款份額少、商業貸款份額多，公積金帳戶在抵充公積金月供後，餘額就能抵充商業性貸款，這樣，同樣可以節省一大筆開支。
房地產信託類產品收益率或將上升
房貸利率的調整不僅會對樓市產生影響，也會對資本市場產生影響。在樓市調控政策下，越來越多市民將選擇持幣觀望，業內人士分析，目前只有股市可以承接這樣大的投資資金量，估計樓市投資資金將進一步流向股市。此外，房地產企業銀根收緊，將不得不透過信託理財產品進行融資，今年後兩個月房地產信託產品的收益率可能會進一步上升。中行江門分行城區支行的陳先生告訴記者，這類產品的投資門檻較高，資金量較大的高端客戶可以重點關注。
樓市第二輪調控啓動後，房地產信託產品儼然成了房企融資最後的一根救命稻草。記者從相關報告中瞭解到，10月中旬全國發行的18只集合理財產品中，有10款應用於房產開發。近3個月來，房地產信託產品發行規模已經超過去年水平，產品收益率也在上升，10月份發行的房地產信託產品平均預期年化收益率首次突破9%。相比而言，目前銀行一年期利率僅爲2.50%，投資房地產信託的收益是銀行定期存款的3倍多。