商業住宅與普通住宅的區別主要是在於其土地使用性質和產權性質的差異。具體說明如下：
1、土地使用年限不同
商業住宅土地使用年限爲40-50年；普通住宅的土地使用年限爲70年
2、產權性質不同
商業住宅屬於非普通住宅。商業住宅樓特點一般是下層商業網點，上層爲民用住宅。普通股住宅一般不會出現這種情況。
一般來講，土地原有的規劃性質，如商業、綜合、住宅這幾類，開發商在簽訂了土地使用權合同後，是無法改變的。
但出於市場的不同需要，開發商可以做出與原有土地使用性質不同的產品。比如在商業性質用地上建設產品定位爲住宅的房產，或者在住宅性質用地上建設產品定位爲商業的房產。雖然購房者最終取得的產權證的用地性質仍爲原來的土地使用權證的土地性質，但購房者可以將房產做其他用途使用。
其中，在商業用地上建住宅用房，是近兩年由於嚴格禁止土地協議出讓，實行招拍掛後，導致住宅供應大幅減少，稀缺性增強後，開發商開始採用的新興做法。而在住宅用地建辦公用房，就是購房者所熟識的“商住房”（產權70年，但產品定位爲辦公，建造標準介於住宅和寫字樓之間，或者完全就是寫字樓的標準）。