公寓和住宅是房屋常見的類型，人們選擇房子時會考慮其中差別，究竟公寓和住宅的區別是什麼？公寓和住宅哪個升值空間大？今日就由爲你一一解答。
一、公寓和住宅的區別是什麼
1、產權年限不同
公寓和住宅最明顯的區別就是產權年限了。雖然房屋的使用沒有限制，可是土地產權的使用是有年限的。通常，土地使用年限會分爲40年、50年和70年，其中，商業用地爲40年，工業用地爲50年，住宅用地爲70年。
2、物業管理不同
一般公寓的規劃用地性質爲公共設施用地，建築外檐按公建標準控制建築外部不得設定陽臺，規劃間距按公建標準執行，物業管理用房等相應配套服務設施按照相關規定在公寓內部安排，而住宅用地的房屋不受相關的限制。
3、水電收費標準不同
住宅屬於民用住房，水電費按照民用水電的標準來收取；而公寓屬於商用住房，水電費都是按照商業用水、用電的標準來收取的。長遠看來，住宅的水電費支出至少會比公寓的水電支出省下一半都不止。
4、居住舒適度不同
一般住宅是封閉式管理，有小區環境，人員相對穩定；公寓大多開放式管理，不僅可以居住，也可以商用，人員流動性高，無小區環境，舒適性差；住宅三通，公寓部分不通氣；住宅有劃分區域的學校，可轉讓；公寓不一定，可能有指標，轉讓之後無。值得一提的是，LOFT公寓產品在戶型裝修設計上，稍加改裝，極有可能一房變兩房、兩房變三房。
5、落戶規定不同
公寓是在商業用地上建起來的項目，是商業性質，因而不能落戶。如果是住宅的話，根據不同地區的不同要求，只要滿足一定的條件，購房者是可以辦理落戶手續的。
6、稅費不同
公寓和住宅要繳納的稅費也是不同的，前者會比後者負擔更多的稅費支出。拿個稅來說，如果同時滿足家庭僅有的住宅、購買時間超過五年，則免交個稅，但如果所售房產是非住宅類房產，則不管什麼情況都要繳納個稅。
7、使用功能不同
公寓不僅有居住的性質，還有商務辦公的性質。不少小型企業選擇在公寓、soho、loft等商住樓辦公，相比辦公寫字樓投入更低，而住宅名義上是不能用來商業辦公的，且不能註冊公司。
二、公寓和住宅哪個升值空間大
1、土地運用年限短。比起住所，商業性質的公寓土地運用性質上大多歸於“銷售”、寫字樓或酒店性質。比較住所性質用地運用年限有70年，這類商用公寓因類別不同，所以土地運用年限僅爲40至50年不等，並且商用公寓土地年限到期後需補高額地價方可繼續運用。
2、高稅費易手銷售難。依據方針，住所二手銷售可免收土地增值稅，但商用公寓銷售不能免收。土地增值稅的徵收一般按出讓土地增值額的不同實施四級超率累進稅率，即按增值額的不同，對增值部分徵收30％只60％的稅費。此外，還需按物業銷售總價徵收5．5％的經營稅，各項稅費加起來，一般到達物業銷售總價的10％至14％。
3、房貸利率高年限短。儘管商用公寓不受住所限購令、限貸令影響，但由於是商用性質物業，只能獲批較高五成、最長10年期的借款，並且不能請求利率較低的公積金房貸。現在，商用項目借款利率一般爲基準利率的1．1倍至1．3倍，而住所借款利率多是上浮1．1倍，比起住所來說，公寓的利息支出就高了許多，也就不划算了。
4、處理費水電費更貴。公寓比住所來說，處理費和水電費都會高出許多，由於公寓是依照商業水電費的規範來收取的。比方如果住所物業的用水加污水處理費收費規範爲2元／立方米，商業物業用水的收費規範就會到達爲4元／立方米；住所的用電收費規範爲0．5元／度，公寓的用電收費規範就可能會是1元／度。別的，商用公寓的處理費一般都要3至10元／平方米／月，比一般住所1至4元／平方米／月價格要高得多。
可見，公寓和住宅的區別衆多，如住宅屬於民用住房，水電費按照民用水電的標準來收取；而公寓屬於商用住房，水電費都是按照商業用水、用電的標準來收取的。長遠看來，住宅的水電費支出至少會比公寓的水電支出省下一半都不止。